Acheter un immeuble de rapport

16 janvier 2018

Acheter la totalité d’un immeuble permet de bénéficier d’une décote à l’achat, de décider des travaux en toute indépendance et de mutualiser les risques locatifs.
 
Un marché accessible dès 600 000 euros
 
Investir dans un immeuble entier (ou « en bloc ») est possible à partir de 600 000 euros. Pour cette somme, vous trouvez des bâtiments de 200 à 300 mètres carrés dans le centre de métropoles comme Lille, Lyon, Nantes ou encore Toulouse. Les prix sont, en revanche, plus élevés dans la capitale et les communes limitrophes : l’investissement minimal est de 2 millions d’euros.
 
Dans ce cas, il peut être judicieux d’investir à plusieurs via, par exemple, une Société Civile Immobilière (SCI). L’achat en bloc offre plusieurs atouts. En premier lieu, vous bénéficiez d’une décote de 10 à 20% par rapport au prix payé en achetant chaque lot séparément. Cet avantage se ressent alors sur le niveau des rendements (entre 7 et 10%). Par ailleurs, une transaction unique vous permet d’économiser sur les frais d’achat (droits d’enregistrement, honoraires du notaire…) car certains de ces postes sont forfaitaires.
 
Vous mutualisez les risques et gardez la maitrise des travaux
 
Avoir plusieurs locataires vous permet de mutualiser les risques d’impayés et de vacance locative. Cette sécurité est encore accrue lorsque l’immeuble comporte différentes classes d’actifs. Par exemple, des bureaux et des logements ou encore des logements dans les étages et un commerce au rez-de-chaussée.
 
En copropriété, vous devez régulièrement faire face à de gros travaux (ravalement, rénovation des parties communes, remplacement de la chaudière…) votés lors de l’assemblée générale. Lorsque vous êtes l’unique propriétaire de l’immeuble, vous planifiez ces dépenses de manière indépendante en fonction de vos disponibilités financières ou, le cas échéant, de la nécessité de créer un déficit foncier fiscalement intéressant.
 
Une plus-value à revente
 
S’il est intéressant d‘acheter en bloc, il est préférable de céder chaque lot séparément à la revente. En effet, cela vous permet alors de réaliser une plus-value plus intéressante. Pour le faire, vous devez préalablement mettre l’immeuble en copropriété et faire appel à un géomètre-expert pour établir l’état descriptif de division. Vous devrez également rédiger le règlement de copropriété et réaliser les diagnostics obligatoires. Enfin, il vous faudra nommer un syndic (professionnel ou non).
 
Même si vous vendez en cours de bail, les locataires disposent, car il s’agit d’une mise en copropriété, d’un droit de préemption pour acheter leur logement. Vous devez leur faire une offre écrite, valable deux mois. Si le locataire refuse, il reste dans les lieux et le bien est alors vendu occupé. Si vous attendez la fin du bail pour mettre en vente, vous devez donner un congé pour vente. Il s’assortit, là aussi, d’un droit de préemption de deux mois.
 

VANEAU Immobilier
Tel : 01 48 00 88 75
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