Conseil : optimiser la transmission de votre patrimoine

02 août 2017

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Patrimoine immobilier : comment optimiser sa transmission

Anticiper et organiser la transmission de son patrimoine de son vivant permet de limiter les droits de succession, mais aussi, de préserver l’entente et l’harmonie familiale. L’objectif étant, bien sûr, de donner sans se démunir.

Deux solutions peuvent permettre d’anticiper la transmission d’un patrimoine immobilier : la donation d’un bien démembré et la création d’une SCI (Société Civile Immobilière). La propriété d’un bien immobilier peut être répartie entre un nu-propriétaire et un usufruitier. Donner la nue-propriété offre trois grands avantages : limiter l’appauvrissement du donateur qui conserve l’usufruit de son bien (c’est-à-dire la possibilité de l’occuper ou de le mettre en location), profiter de l’abattement sur les droits de donation (100 000 € tous les 15 ans entre parents et enfants et 31 865 € entre grands-parents et petits-enfants) et permettre aux héritiers de récupérer, sans frais ni fiscalité, la pleine propriété du bien après le décès du donateur. Fiscalement, la donation n’est taxée que sur une partie de la valeur du bien donné : plus vous êtes jeune, plus celle-ci est faible. Par exemple, en donnant à 60 ans, les droits de donation ne seront calculés que sur la moitié de cette valeur.

Exergue : « La SCI permet une transmission progressive de son patrimoine »

La Société civile immobilière, un outil efficace

Peu adaptée à la transmission d’une résidence principale, la SCI se révèle très utile pour transmettre une résidence secondaire ou des biens locatifs. Après avoir créé la société et acheté les biens immobiliers, les parts peuvent être transmises progressivement. Cela permet d’optimiser, quasiment à l’euro près, les abattements sur les droits de donation. L’autre atout de ce montage est de permettre au donateur de « garder la main » sur son patrimoine. Les statuts peuvent, en effet, prévoir qu’il restera gérant jusqu’à son décès et que c’est lui qui prendra l’ensemble des décisions importantes (ventes, prise de garantie sur un bien, réalisation de travaux...). Les statuts doivent être rédigés, avec soin, en fonction des objectifs poursuivis et il est conseillé de se faire aider par un avocat ou un notaire. La transmission peut encore être optimisée en ne donnant que la nue-propriété des parts. 

Votre conseiller Vaneau peut vous accompagner dans la transmission de votre patrimoine notamment à l'issue de la vente de vos biens immobiliers.
 

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