FISCALITÉ : LE TRAITEMENT DES REVENUS LOCATIFS
Les revenus d’une location-nue (non-meublée) sont des revenus fonciers. Vous bénéficiez alors du régime fiscal du microfoncier jusqu’à 15 000 euros de recettes annuelles (imposition sur 70% des loyers) et du régime réel au-delà (déduction des charges pour leur montant réel).
Les revenus d’une location meublée, constituent, quant à eux, des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Location non-meublée : réduction d’impôt et déficit foncier
L’investissement locatif dans l’immobilier neuf permet de bénéficier d’une généreuse réduction d’impôt : jusqu’à 63 000 euros sur une période de 12 ans. Ainsi, avec le dispositif Pinel, il est possible d’investir jusqu’en 2021 dans certaines zones locatives dites « tendues ». Pour bénéficier de l’avantage fiscal vous devez vous engager à louer votre bien immobilier pendant une période d’au moins 6 ans à un locataire disposant de ressources plafonnées. Si vous ne louez pas votre bien immobilier vous perdrez les avantages fiscaux associés au dispositif. Aussi, il est important de privilégier un emplacement porteur pour la location.
Lorsque vous disposez d’un logement ancien à louer, vous pouvez bénéficier du dispositif fiscal Cosse. Une convention signée avec l’Anah pour une période 6 ou 9 ans vous engage alors à louer le logement à des locataires aux ressources modestes (voire très modestes). En contrepartie, vous pouvez déduire de votre déclaration de revenu de 15 à 85% de vos loyers.
En location non-meublée, le levier du déficit foncier est particulièrement intéressant. En effet, lorsque vous rénovez un bien ancien, les travaux peuvent être déduits de votre revenu global de l’année à hauteur de 10 700 €. Les montants investis peuvent diminuer ainsi les autres revenus de votre foyer fiscal, et l’excédent est reportable pendant les 10 années suivantes sur vos revenus fonciers. Par ailleurs, les intérêts et frais d’emprunt associés à votre acquisition sont également déductibles des loyers perçus sans limite de temps.
Location meublée : plateformes Internet et exonération d’IFI
La loi de finances pour 2018 est favorable aux loueurs en meublé. En effet, les plafonds du micro-BIC ont été relevés de 33 200 à 70 000 euros (de 82 800 à 170 000 euros pour les locations saisonnières classées). Le régime micro-BIC offre un abattement pour charges de 50 ou 71% sur les revenus bruts. Le régime réel est également très avantageux en meublé, car il permet d’amortir chaque année une partie du prix du bien, en plus des autres charges déductibles.
Les loueurs en meublé ayant le statut de professionnel (23 000 euros de loyers par an représentant plus de 50% des revenus professionnels du foyer) sont exonérés d’IFI sur ces biens. En outre, les déficits sont imputables sans limite sur les autres revenus du foyer et la revente des biens peut profiter du régime fiscal avantageux des plus-values professionnelles.
À savoir
Lorsque vous louez par l’intermédiaire d’une plateforme Internet (AirBnb, HomeAway…), vos loyers sont imposables dès le premier euro. Les plateformes doivent vous informer sur vos obligations fiscales et vous remettre chaque année un document précisant le revenu généré par leur intermédiaire.
2019, anticipez le prélèvement à la source
Avec la mise en place du prélèvement à la source en 2019, vos revenus locatifs de 2018 échapperont probablement à l’impôt. Votre déclaration 2018 (revenus fonciers de 2017) permettra à l’administration fiscale de calculer le taux du prélèvement applicable. Pour éviter une double imposition en 2019, un crédit d’impôt effacera l’imposition de vos loyers de 2018.
Cependant, pour éviter un effet d’aubaine, le Trésor Public a mis en place des garde-fous et seules vos recettes non-exceptionnelles ouvriront droit au crédit d’impôt. Il n’est donc pas question de reporter le paiement des charges à 2019. De la même manière, seule la moyenne des travaux payés en 2018 et 2019 pourra être déduite des loyers imposables de 2019. Ainsi, si vous ne faites pas de travaux cette année, ceux réalisés l’an prochain ne seront déductibles qu’à hauteur de 50%.
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