IFI : transmettre ses biens à ses petits-enfants

01 décembre 2017

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Avec l’IFI, les pouvoirs publics recentrent l’ISF sur l’immobilier. C’est l’occasion de réfléchir à l’utilité de son patrimoine immobilier et, pourquoi pas, de le réorienter vers des actifs désormais exonérés.

Pour réduire le patrimoine immobilier soumis à l’IFI, une des solutions efficaces consiste à effectuer des donations à ses enfants et petits-enfants. Cette stratégie produira ses effets l’année suivante, la valeur du patrimoine taxable étant figée au 1er janvier.

La donation d’un bien à ses descendants sera taxée après un abattement de 100 000 euros par enfant et de 31 865 euros par petit-enfant. Un couple peut ainsi transmettre jusqu’à 327 460 euros à un enfant et deux petits-enfants, en franchise de droits fiscaux. Le surplus sera taxé selon le barème applicable en ligne directe et l’opération peut être renouvelée tous les 15 ans.

L’usufruitier déclare la valeur totale du bien à l’IFI

Pour sortir un bien de l'assiette de l'IFI, il faut le donner en pleine propriété. En effet, ceux grevés d’un usufruit restent imposables en totalité chez l’usufruitier. La réforme peut donc être l’occasion de donner l’usufruit d’un immeuble, dont la nue-propriété a déjà été transmise il y a au moins 15 ans. La donation sera taxée, après abattement, sur la seule valeur de l'usufruit, selon l’âge du donateur.

À noter

Toute donation est possible dans le cadre d’une donation-partage « transgénérationnelle », qui permet d’avantager définitivement à la fois ses enfants et ses petits-enfants.

La donation temporaire d’usufruit

Cette technique est très efficace pour réduire, temporairement son IFI. Elle consiste à donner pendant quelques années (en général de 3 à 10 ans) seulement l’usufruit d’un immeuble de rapport. Dès lors, le bien sort du patrimoine taxable du nu-propriétaire et devient, pendant la durée du démembrement, totalement imposable au nom de l’usufruitier.

Cela permet aussi d’aider son enfant (ou petit-enfant), qui encaisse les revenus, tout en réduisant l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Une telle donation est taxée forfaitairement à 23% de la valeur du bien, par période de 10 ans.

Céder le bien à une SCI

Plutôt que de se séparer d’un immeuble de rapport, il peut être intéressant de le refinancer, en le cédant à une SCI familiale. La société emprunte pour financer l’acquisition et rembourse le prêt avec les loyers perçus, ce qui permet de minorer la valeur des parts sociales imposables à l'IFI. En outre, ce refinancement permet de dégager des liquidités qui pourront être transmises aux enfants ou petits-enfants.

Le notaire est obligatoire

Toute donation portant sur un bien immobilier doit être soumise à la publicité foncière et requiert les services d’un notaire, ce qui entraîne des frais. Il en va de même en cas d’apport d’un bien immobilier à une SCI.

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