Immobilier historique : des avantages fiscaux liés au patrimoine

01 décembre 2017

Même si l’on n’investit pas dans un monument historique pour des motifs exclusivement fiscaux, c’est l’un des derniers bastions de la défiscalisation. Avec un objectif, la sauvegarde du patrimoine.

Amateur de belles pierres, à la tête de revenus importants, c’est le moment de profiter du report du prélèvement à la source en 2019 pour investir en monument historique et profiter d’une fiscalité favorable.

Une fiscalité séduisante

Investir dans l’immobilier historique permet d’imputer l'intégralité des déficits fonciers sur le revenu global, y compris les intérêts d'emprunt du prêt souscrit pour l'acquisition. Tous les travaux engagés sur l'année sont également déductibles des revenus de cette même année. L’avantage fiscal sous forme de déduction du revenu global pour un contribuable imposé à une tranche marginale d'imposition de 41% ou 45% est bien plus avantageux qu’une simple réduction d’impôt.

Le régime monument historique permet également de se construire un patrimoine d'exception en étant totalement exonéré des droits de succession. Cette transmission facilitée suppose de répondre à des critères d’ouverture de l’immeuble au public.

À savoir

Dernier avantage de taille, le régime monument historique n’est pas concerné par le plafonnement global des niches fiscales, contrairement au dispositif Pinel par exemple.

Réservé aux très hauts revenus

Ce régime est réservé aux particuliers disposant de très hauts revenus (impact fiscal optimisé pour les revenus situés dans les tranches à 41 et 45%). Seuls les immeubles dans leur ensemble peuvent être acquis dans ce cadre. Sauf autorisation ministérielle, l'acquéreur ne peut pas acheter un appartement en copropriété pour défiscaliser en monument historique. Une contrainte à intégrer, la propriété de l'immeuble doit en principe être conservée pendant 15 ans à compter de son acquisition.

De lourdes contraintes à la clef

Les mesures de défiscalisation très avantageuses sont la contrepartie de l’obligation pesant sur l’investisseur de restaurer intégralement un immeuble classé ou simplement inscrit à l’inventaire des monuments historiques, ou bien bénéficiant d’un label délivré par la Fondation du patrimoine. Cette rénovation lourde doit obligatoirement être suivie par un Architecte des Bâtiments de France (AFB), en faisant appel à des artisans agréés.

La restauration d’un monument historique requiert, par ailleurs, de nombreuses autorisations administratives. Comme il s'agit de travaux dans l'ancien, les délais sont parfois difficiles à maîtriser… Une opération à bien border, donc.

Un montage complexe

Mener à bien ce type d’investissement dans la pierre est complexe. De nombreux piègent existent. Il est donc important de bénéficier d'un conseil en gestion de patrimoine et d’un fiscaliste avant de se lancer.

Mathias le Ponner
Directeur Exell Finance

Exell Finance, spécialiste de la gestion de patrimoine depuis 1999, accompagne ses clients dans leurs projets patrimoniaux en leur proposant une large gamme d’actifs : Loi Pinel, Loi Malraux, LMNP, SCPI, Assurance Vie…

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