Immobilier, les villes où investir

17 février 2018

Quelques pistes de réflexion pour choisir sereinement une ville dans laquelle réaliser un investissement locatif. Les grandes agglomérations sont attrayantes, mais elles ne sont pas forcément les seules pistes à explorer.
 
Nantes, Bordeaux, Lille, Toulouse, Strasbourg… Chaque année, ces métropoles, et d’autres, arrivent en bonne place dans les palmarès des villes où investir. Les grandes agglomérations, dynamiques sur les plans économique et démographique, se révèlent des marchés immobiliers favorables aux candidats à l’investissement locatif. Mais, laquelle privilégier ?
 
Il n’y a, bien sûr, pas de solution miracle ni de réponse toute faite. Un investissement se prépare, et nécessite une bonne connaissance des marchés visés. Il convient pour cela de regarder une série de critères simples d’accès, qui permettent de se faire une bonne idée du potentiel de chaque marché :
- son dynamisme économique (mesuré notamment par le taux d’emploi),
- l’évolution démographique,
- la part des locataires dans la population totale (avec une attention toute particulière portée à la population étudiante),
- le niveau comme l’évolution des prix des logements et des loyers (en priorité ceux des studios et des deux-pièces),
- le montant des impôts fonciers.
 
Où investir dans ces villes ?
 
Généralement, les investisseurs optent pour les quartiers centraux, où se concentre le gros de la demande locative mais où les biens sont souvent les plus chers… Faut-il privilégier la rentabilité ou l’espoir de plus-value à la revente ? Tout dépend des budgets et des stratégies patrimoniales.
 
Un primo-investisseur qui commence à se constituer un patrimoine pourra privilégier les biens de rendement. Toutefois, à mesure qu’il avance dans son parcours immobilier, il pourra trouver judicieux de privilégier les biens à plus-value.
 
Quel dynamisme ?
 
Au-delà de cette question de la diversification, il peut être intéressant de s’éloigner des centres des grandes villes pour leur périphérie lorsque celle-ci est active sur le plan économique. Il peut s’agir de villes moyennes, comme Toulon ou Brest, généralement absentes des classements des villes où investir, mais aussi de chefs-lieux de départements proches de grandes capitales régionales.
 
Une attention toute particulière doit alors être portée à l’appréciation du dynamisme économique local. À ce sujet, une étude récente du Commissariat général à l’égalité des territoires (CGET) (1) montre que les 12 principales métropoles françaises ne diffusent pas toutes de la même manière leur dynamisme : Lyon, Nantes et Aix-Marseille, Bordeaux ou Rennes font figure de bon élève, mais Lille, Toulouse et Montpellier se développent au contraire « en relatif isolat », sans que leur bassin d’emploi n’essaime alentour. D’autres, même, comme Grenoble et Strasbourg, présentent « une dynamique d’emploi inversée, plus forte dans les territoires avoisinants qu’au centre », explique l’étude. À regarder de près avant d’investir.
 
(1) « Dynamique de l’emploi dans les métropoles et les territoires avoisinants », nov 2017, par le CGET et France Stratégie.

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