Investissement : les SCPI de rendement

09 août 2017

« Les SCPI, les atouts de l’immobilier sans souci de gestion »

Avec des rendements de 4,5 à 5% les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) séduisent de plus en plus les épargnants. Qu’est-ce qu’une SCPI ? À qui s’adresse ce produit ? Comment faire baisser ses impôts ? Le point avec Mathias Le Ponner, Directeur Général d’Exell Finance

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

MLP : Une SCPI fait l’acquisition, gère et entretien un patrimoine immobilier (bureaux, commerces ou logements) pour le compte de souscripteurs. Ces derniers souscrivent des parts de cette société et en perçoivent les rendements en fonction de leur quote-part. Pour l’immobilier commercial, ces rendements se situent entre 4,5 et 5%. Une SCPI peut détenir plusieurs dizaines d’immeubles, ce qui permet à l’épargnant de mutualiser son risque. Le souscripteur est déchargé de toutes les questions liées à la gestion et la société qui gère la SCPI lui reverse des revenus trimestriellement. C’est un revenu net de frais et d’impôt (les taxes locales et les frais ont déjà été intégrée dans le rendement versé).

À qui s’adresse ces produits ?

MLP : La souscription de SCPI peut être particulièrement adaptée pour se constituer un complément de retraite. Ces produits intéressent également des profils plus jeunes qui souhaitent épargner dans la pierre sans s’occuper de la gestion d’un bien. Exell Finance choisit des SCPI triées sur le volet pour proposer des solutions sur mesure à ses clients. Nous travaillons avec des partenaires solides dont nous connaissons l’ancienneté et le sérieux. 

Proposez-vous des solutions de défiscalisation ?

MLP : En effet, nous commercialisons des SCPI adossées à des dispositifs fiscaux. C’est le cas pour le dispositif Pinel, Malraux et du déficit foncier. Les SCPI permettent aux investisseurs de défiscaliser sur l’année en cours pour une souscription jusqu’au 31 décembre. Cela permet à des particuliers d’alléger leurs impôts jusqu’au dernier moment. Par ailleurs, souscrire des parts de SCPI fiscales permet également de calibrer sa réduction d’impôt à l’euro près.

Peut-on démembrer des parts de SCPI pour toucher des revenus nets d’impôts ?

MLP : Le démembrement de SCPI est une autre façon de se constituer un patrimoine net de fiscalité. La part de SCPI est démembré pendant une durée déterminée avec d’un côté le nu-propriétaire (détient la part) et de l’autre l’usufruitier (perçoit les revenus). Le prix de part, sur une durée de 10 ans est réparti entre le nu-propriétaire, pour 66% et l’usufruitier pour 34%. Pendant les 10 ans de détention, l’usufruitier (qui a acheté la part pour 34% de sa valeur) reçoit 100% des revenus. C’est particulièrement avantageux après des travaux, lorsque les particuliers ont creusé un déficit foncier important. Le nu-propriétaire lui ne reçoit pas de revenus pendant 10 ans mais il récupère la pleine propriété des parts qu’il peut revendre pour 100% de leur valeur (acheté à 66%) sans être imposé sur la plus-value. Cela équivaut à percevoir ces revenus d’un bloc, sans fiscalité. C’est une véritable solution d’optimisation fiscale performante. 

Exell Finance, spécialiste de la gestion de patrimoine depuis 1999, accompagne ses clients dans leurs projets patrimoniaux en leur proposant une large gamme d’actifs : Loi Pinel, Loi Malraux, LMNP, SCPI, Assurance Vie…

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