SCPI et OPCI : les investissements pierre-papier dynamiques

23 janvier 2018

La pierre papier a de nombreux atouts. Elle permet d’investir à moindre coût dans l’immobilier professionnel (à partir de quelques milliers d’euros) tout en délégant la gestion de ce parc à des professionnels et en mutualisant son risque. Comment choisir entre l’un ou l’autre ?
 
Le terme de pierre papier recouvre principalement deux produits, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), bien connues du grand publics et les Organismes de Placement Collectifs en Immobilier (OPCI), plus récents. Ces deux produits d’épargne immobilières possèdent des caractéristiques atouts propres. Voici comment vous y retrouver.
 
Les OPCI pour la fiscalité et la souplesse
 
Un OPCI, c’est un Organisme de Placement Collectif composé de 60 à 90% d’immobilier tertiaire, le solde étant investi en actifs liquides (actions, obligations…). Ces titres, insérés dans des contrats d’assurance-vie, permettent de bénéficier des performances actuelles de l’immobilier (autour de 4,5% brut hors frais de gestion) tout en profitant de l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie (Prélèvement Forfaitaire Unique à 30% à compter de 2018 et abattement au bout de 8 ans de 4600 € sur les gains, 9200 € pour un couple). Parmi les atouts des OPCI, leur souplesse. Il est possible d’acquérir des parts grâce à des versements mensuels, à compter d’une dizaine ou d’une centaine d’euros. Quant aux frais, ils sont limités entre 4 et 7% à la souscription.
 
Les SCPI pour les revenus complémentaires et faire baisser l’impôt
 
Performantes, les SCPI le sont certainement. Le rendement de ces parts s’établit aujourd’hui autour de 4,5% en moyenne. L’achat de ces parts est donc particulièrement adapté à une personne cherchant à obtenir des revenus complémentaires, par exemple, à l’approche de la retraite.
 
Contrairement aux OPCI, elles sont finançables à crédits. Cela permet à un souscripteur de faire son impôt. Les intérêts d’emprunts peuvent venir s’imputer sur les loyers perçus par le souscripteur (puis sur le revenu global à hauteur de 10700 euros).
 
Les SCPI ont longtemps été un produit confidentiel mais ce n’est plus le cas. L’offre s’est considérablement étoffée avec près d’une centaine de SCPI sur le marché. Un acheteur de parts de SCPI peut les acheter en direct ou par le biais d’un contrat d’assurance-vie. Cependant, dans ce deuxième cas, l’offre sera moins étendue. Le prix des parts démarre à quelques centaines d’euros.
 
À noter
Il existe aussi SCPI dites fiscales pour minimiser l’impôt. Elles sont adossées à des dispositifs fiscaux comme le Malraux, le Scellier, le déficit foncier.

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