UNE PROFESSION LIBÉRALE DANS L’IMMEUBLE
Un cabinet en profession libérale entend s’installer dans l’immeuble. Un des copropriétaires envisage de louer son lot à un médecin, un architecte ou un avocat… Sauter le pas suppose d’être en règle avec la copropriété, mais aussi l’administration. Les contraintes à connaître.
Avant tout projet, vous devez vous référer au règlement de copropriété. Ce document officiel indique précisément s’il autorise l’exercice d’une activité de profession libérale. S’il contient une clause dite « d’habitation bourgeoise exclusive » (c’est souvent le cas dans des immeubles de grand standing), il est préférable d’abandonner l’idée de l’installation de votre activité. En effet, cela signifie que toute activité professionnelle est interdite dans les parties privatives de l’immeuble.
En revanche, en présence d’une clause « d’habitation bourgeoise simple », c’est possible. Dans ce cas, un point reste à vérifier car le règlement de copropriété peut réserver l’activité professionnelle aux locaux situés en rez-de-chaussée. Par ailleurs, cette affectation doit toujours être conforme à la destination de l’immeuble (usage d’habitation pour lequel il a été conçu) et ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. Ainsi, par exemple, il a déjà été jugé par les tribunaux qu’un médecin pouvait exercer son activité lorsque celle-ci ne causait pas plus de nuisances que celles générées par un cabinet d’avocat.
Penser à la répartition des charges
Le passage de la clientèle peut occasionner un surcoût pour la copropriété, en particulier au niveau des charges d’ascenseur si l’activité est autorisée en étage. Or, le règlement de copropriété ne prévoit pas toujours de répartition spécifique tenant compte des particularités du local professionnel. Les copropriétaires peuvent alors voter en Assemblée Générale une augmentation des charges pour le copropriétaire concerné. En général un compromis satisfaisant est facilement trouvé.
Quelques formalités à accomplir
Si le local était auparavant utilisé comme logement, une autorisation administrative préalable est requise, sous peine d’amende. Celle permet de l’affecter à un usage professionnel dans les villes de plus de 200 000 habitants et dans certains départements franciliens (Hauts-de-Seine par exemple), sauf exception (zone franche urbaine). C’est au propriétaire ou au locataire concerné de faire la démarche auprès de la Mairie.
Par ailleurs, la transformation d’un logement en local professionnel est soumise à une autorisation d’urbanisme. Dès lors, il faut effectuer une déclaration préalable même en l’absence de travaux, et déposer un permis de construire en cas de travaux importants (y compris s’il s’agit d’une modification de façade).