Acheter en SCI pour optimiser sa transmission

10 novembre 2017

Un bien immobilier peut être acheté en direct ou via une Société Civile Immobilière (SCI). Cette dernière solution présente de nombreux avantages, notamment pour anticiper sa succession.

Les héritiers de biens immobiliers se retrouvent généralement propriétaires en indivision. Cette solution peut parfois être source de blocages et de dissensions familiales. En effet, les décisions de gestion (la signature d’un bail, par exemple) nécessitent l’accord des 2/3 des indivisaires. Quant aux actes les plus importants, comme une vente ou une donation, ils requièrent l’unanimité.

Lorsque ces biens sont détenus via une SCI, les héritiers ne reçoivent pas des quotes-parts indivises d’un immeuble mais des parts d’une société dont ils sont associés. La rédaction des statuts d’une SCI est très souple. Cela permet de prévoir, au mieux des intérêts de chacun, le fonctionnement de la SCI : modalités de gestion, conditions de cession des parts…

Optimiser les avantages fiscaux

Les parts de SCI peuvent être transmises progressivement aux héritiers, ce qui facilite l’optimisation de l’abattement sur les droits de donation. Pour rappel, un parent peut, tous les 15 ans, donner 100.000 € en franchise de droits à chacun de ses enfants (31 865 € entre grands-parents et petits enfants).

Il est possible de profiter d’avantages fiscaux supplémentaires en démembrant les parts. Par exemple, en donnant simplement leur nue-propriété et en conservant l’usufruit. Au décès de l’usufruitier, les nus-propriétaires récupèreront automatiquement la pleine propriété des parts, sans droits ni frais.

Conserver le contrôle

Grâce à la SCI, le donateur peut « garder la main » sur son patrimoine. Il suffit, pour cela, que les statuts le désignent gérant à vie et l’autorisent à prendre toutes les décisions, même les plus importantes, sans obtenir l’accord des autres associés. Pour avoir des statuts « sur mesure », il est conseillé de les faire rédiger par un professionnel du droit (avocat, notaire…).

La SCI familiale

Une SCI est dite « familiale » lorsqu’elle est constituée entre parents et alliés (jusqu’au 4ème degré inclus). Par rapport à une SCI « classique », elle offre une souplesse accrue pour la gestion des biens locatifs. Elle peut, par exemple, comme un bailleur personne physique, signer des baux d’habitation de trois ans (et non de six ans). Par ailleurs, ses associés peuvent donner congé au locataire pour occuper eux-mêmes le logement ou y loger un proche. Une faculté dont ne bénéficient pas les SCI non familiales. 

Demandez conseil auprès de votre conseiller Vaneau.

 

VANEAU Immobilier
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