IFI : certains biens immobiliers exonérés

17 avril 2018

1,3 millions d’euros, c’est le seuil au-delà duquel les propriétaires de biens immobiliers sont redevables du nouvel Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Cet impôt est ainsi venu remplacer en 2018 l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Si vous possédez, au 1er janvier de l’année d’imposition, un patrimoine dans la pierre supérieur à ce montant vous êtes donc un des grands perdants de la réforme. Cependant, vous pouvez profiter de certaines exonérations car seuls les biens immobiliers ne constituant pas des actifs professionnels sont imposables.

Les activités professionnelles hors champ

L'immobilier affecté à l'exercice de l'activité professionnelle est exonéré d'IFI. Plus précisément, les biens nécessaires à une activité professionnelle et appartenant à l’un des membres du foyer fiscal (professionnel lui-même, son conjoint ou ses enfants s’ils y sont rattachés) échappent à l’IFI. Par ailleurs, ils doivent d’une part avoir un lien direct avec l'exploitation et d’autre part être utilisés effectivement et exclusivement pour les besoins d'une activité. Celle-ci peut être industrielle, commerciale, libérale ou encore artisanale ou agricole. Cette activité doit être exercée par le propriétaire du bien immobilier (ou son époux, partenaire de Pacs ou concubin) à titre principal, c’est-à-dire de façon habituelle, constante et dans un but lucratif. L’activité doit représenter plus de la moitié des revenus professionnels.

Être loueur professionnel

Les biens immobiliers affectés à une activité de location meublée sont également exonérés. Là encore, il s’agit d’être considéré comme loueur professionnel. Pour bénéficier du régime exonératoire en matière d’IFI, celui-ci doit être à la tête d’un important patrimoine locatif, générant des recettes annuelles supérieures à 23 000 €. Par ailleurs, les loyers tirés de la location du bien meublé doivent représenter plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.

Stratégie d’optimisation fiscale

Un propriétaire immobilier assujetti à l’IFI peut avoir intérêt à se séparer de l’usufruit de certains de ses biens tout en se gardant la nue-propriété. Typiquement en faisant une donation temporaire de l’usufruit à ses enfants. Ce montage efficace consiste à céder gratuitement pendant quelques années un bien loué, donc productif de revenus, à ses proches. Ce bien démembré devient alors imposable à 100% au nom de l’usufruitier pendant toute la durée du démembrement puisqu’il sort ainsi du patrimoine taxable du nu-propriétaire. Si l’usufruitier n’est pas lui-même soumis à l’IFI, le bien y échappe donc totalement.

VANEAU Immobilier
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