IFI : certains biens immobiliers exonérés

L’immobilier professionnel hors champ de l’IFI

Les biens immobiliers utilisés dans le cadre d’une activité professionnelle sont exonérés d’IFI.
Autrement dit, les biens nécessaires à l’exercice d’une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale et appartenant à l’un des membres du foyer fiscal (contribuable, conjoint, partenaire de Pacs ou enfant rattaché) ne sont pas pris en compte dans le patrimoine taxable.

Pour être éligible à cette exonération, deux conditions doivent être réunies :

• le bien doit avoir un lien direct avec l’activité professionnelle,

• et il doit être utilisé exclusivement pour les besoins de cette activité.

Enfin, l’activité concernée doit être exercée à titre principal, c’est-à-dire de manière habituelle, constante et lucrative, représentant plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.

L’activité de loueur en meublé professionnel (LMP)

Les biens immobiliers affectés à une activité de location meublée professionnelle (LMP) peuvent eux aussi être exonérés d’IFI, sous certaines conditions.

Pour être reconnu comme loueur professionnel, il faut :

• percevoir au moins 23 000 € de recettes locatives annuelles,

• et que ces revenus locatifs représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.

Lorsque ces seuils sont respectés, les biens en location meublée professionnelle sortent de l’assiette de l’IFI et ne sont donc pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière.

Stratégies d’optimisation fiscale et patrimoniale

Un propriétaire assujetti à l’IFI peut également réduire son patrimoine taxable grâce à des montages patrimoniaux légaux, notamment via le démembrement de propriété.

L’une des solutions les plus courantes consiste à réaliser une donation temporaire d’usufruit au profit de ses enfants.
Le principe : le propriétaire conserve la nue-propriété du bien et cède l’usufruit (c’est-à-dire le droit de percevoir les loyers) pendant une durée déterminée.

Durant cette période, le bien est imposable à 100 % au nom de l’usufruitier et sort du patrimoine du nu-propriétaire.
Si l’usufruitier n’est pas lui-même redevable de l’IFI, le bien échappe totalement à l’imposition.

Ce mécanisme permet ainsi d’alléger la fiscalité immobilière tout en préservant le patrimoine familial.