Immobilier haut de gamme Parisien : le point de bascule
Les acquéreurs ont repris la main… et l’immobilier haut de gamme n’est pas épargné !
Dans un marché qui se cherche encore et difficile à cerner, les vendeurs commencent à intégrer le fait que les prix de l’immobilier à Paris sont sur un trend baissier et que ce trend ne devrait pas s’inverser d’ici la fin de l’année. Si l’on regarde l’inflation, les taux d’intérêt et la réticence des banques à prêter, la législation sur les DPE, la hausse des taxes foncières pour ne citer qu’eux, on voit mal comment le marché pourrait résister à tous ces vents contraires.
Dans ce contexte, le marché de l’immobilier haut de gamme, qui était épargné jusqu’à présent, commence lui aussi à subir des soubresauts mis à part les produits « 0 défaut », sans travaux ou situés dans certains secteurs très recherchés, notamment sur la Rive Gauche.
Nous avons d’un coté des vendeurs qui sont de plus en plus nombreux à mettre en vente leurs biens quitte à anticiper la vente, craignant une dégradation du marché immobilier. Depuis le mois de Mai, nous constatons une forte augmentation (+ 31% ) du nombre de mandats de vente signés par rapport à 2022 et nous sommes même à un niveau historique de biens en ventes avec plus de 700 biens en portefeuille sur Paris, Neuilly et Boulogne.
Nous voyons aussi beaucoup d’investisseurs mettre en vente leurs biens (occupés ou vides) faute de rentabilité suffisante dans un contexte de forte inflation (rentabilité après fiscalité sous les 2% sur Paris avec des taux d’emprunts à presque 4%) et de la législation sur les DPE.
Du coté des acquéreurs, ils sont toujours présents mais de plus en plus exigeants. Ils sont moins nombreux à répondre aux annonces et nous travaillons donc de plus en plus directement sur fichier client. Ils ont beaucoup plus de choix aujourd’hui, avec une hausse importante du nombre de biens sur le marché, et pour ceux qui ont la possibilité d’acheter sans conditions suspensives de financement, leur marge de négociation peut être assez élevée (jusqu’à 10% du prix affiché), ils sont également nombreux à faire des offres sur plusieurs biens simultanément et à arbitrer une fois leurs offres acceptées.
En effet, il n’est plus rare de voir des dossiers solides se voir refuser des prêts et des acheteurs qu’il est de moins en moins compliqué de convaincre les vendeurs de faire des baisses de prix ou d’accepter des offres bien en dessous des prix affichés. Dans ce contexte, on constate une baisse des délais de vente qui passe de 71 jours au 1er trimestre à 57 jours au 2ème trimestre et 58 jours en Juillet.
Depuis la mi-juin, on constate une accalmie certaine sur le marché du haut de gamme mais en revanche un regain sur le marché investisseurs, le marché de la location étant très tendu, sans perspective de baisse des taux et des vendeurs à l’écoute du marché. De fait les primo accédant avec un dossier solide reviennent aussi sur ce type de biens.
Bien évidemment, ce changement de paradigme chez les vendeurs entraine un léger repli des prix au m² sur Paris intra-muros : en effet, alors que nous étions sur un prix moyen au m² de 13 995 € en début d’année chez Vaneau, nous sommes sur un prix moyen de 13 515 € à fin juillet, soit une baisse de 3,4% sur les 6 derniers mois.
Nous nous attendons néanmoins à une rentrée et une fin d’année assez active chez Vaneau et ce pour plusieurs raisons :
- Le nombre élevé de biens à vendre
- La prise de conscience des vendeurs qui commencent à réajuster leurs prix
- La prise de conscience des acquéreurs que les taux ne baisseront pas pendant un long moment et donc ne vont plus reporter leurs projets d’achat
En conclusion, étant donné que toutes ces données de marché ont été intégrées par les vendeurs et les acheteurs, nous pensons que la correction à la baisse des prix de vente amorcée en juin ne devrait pas perdurer et que ceux-ci devraient se stabiliser jusqu’à la fin de l’année, permettant de refluidifier le marché.
VANEAU Immobilier
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