Quels sont les types de résolutions à l’ordre du jour lors de l’AG ?
La convocation à l’assemblée générale de copropriété doit comporter un ordre du jour afin que les copropriétaires connaissent à l’avance les sujets qui seront débattus. De l’approbation des comptes à la désignation du syndic, le point sur les différentes résolutions pouvant être soumises au vote des copropriétaires.
Le président, le bureau et le secrétaire de l’AG
Au début de la séance, l’assemblée des copropriétaires doit désigner son président et, si le règlement de copropriété le prévoit, un certain nombre de scrutateurs. Leur désignation intervient par un vote à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents et représentés). En principe, le syndic assure le secrétariat de l’AG. Cela signifie que c’est lui qui en établit le procès-verbal. Cependant, les copropriétaires peuvent décider, à la majorité simple, de préférer une autre personne (un copropriétaire, par exemple), à l’exception du président de séance.
L’approbation des comptes
Pour permettre aux copropriétaires d’approuver les comptes de la copropriété, le syndic doit leur notifier, au plus tard avec l’ordre du jour, un certain nombre de documents de synthèse sur la situation financière de la copropriété et la gestion du syndicat. L’envoi de ces pièces conditionne la validité de la décision. Souvent, l’assemblée réunie pour approuver les comptes est aussi appelée à donner « quitus » au syndic.
Il s’agit de deux décisions différentes qui doivent faire l’objet de deux votes distincts, à la majorité simple de l’article 24. Le quitus donné au syndic n’est pas simplement la ratification de sa gestion financière de la copropriété. C’est aussi celle de l’ensemble des actes effectués au cours de son mandat (y compris ceux qui excèdent ses pouvoirs), dont les copropriétaires ont eu connaissance.
Bon à savoir : la loi n’a pas prévu le vote du quitus. L’AG peut donc refuser de le donner au syndic en place sans que cela affecte la validité de son mandat. Le refus de donner quitus n’entraîne aucunement la révocation du syndic.
Le budget prévisionnel
Pour faire fonctionner la copropriété et conserver l’immeuble en bon état, il est indispensable d’établir, chaque année, un budget prévisionnel des charges courantes qui regroupe les dépenses usuelles. Ce budget permet de planifier les dépenses qui seront effectuées lors du prochain exercice.
Il est établi par le syndic puis obligatoirement approuvé en AG chaque année (il n’est pas possible de voter un budget pour plusieurs exercices). La loi impose qu’il soit élaboré et voté avant le début de l’exercice concerné. En l’absence de budget prévisionnel voté, le syndic ne peut pas réclamer le versement de provisions aux copropriétaires.
Bon à savoir : Certaines dépenses sont exclues du budget prévisionnel et doivent être votées au coup par coup en AG. Elles concernent surtout les travaux dépassant le cadre de la maintenance de l’immeuble, les études et diagnostics techniques ou la création de réserves destinées à financer des travaux futurs. Hormis les travaux urgents que le syndic peut engager sans autorisation préalable de l’AG, toutes les dépenses hors budget doivent résulter d’un vote des copropriétaires.
La désignation du syndic de copropriété
Le syndic est le personnage clé de la copropriété. La loi lui confie la tâche de gérer l’immeuble et de faire exécuter les décisions des copropriétaires. Il doit être élu en AG. Cette règle est valable lors de sa nomination initiale, du renouvellement de son mandat et du changement de syndic. L’élection comporte deux aspects : la désignation du syndic à proprement parler et l’approbation de son contrat. Les deux nécessitent un vote à la majorité absolue de l’article 25, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Qu’il soit professionnel ou bénévole, le syndic ne peut pas être élu pour une durée supérieure à 3 ans. Bien entendu, au terme de ce délai, l’AG peut réélire le syndic en place, toujours pour 3 ans maximum. Une nouvelle AG doit alors être réunie car le renouvellement du mandat n’est jamais automatique. Le syndic peut aussi être élu (ou réélu) pour une période inférieure à 3 ans.
Les autres résolutions de l’ordre du jour
Répartition des charges communes, autorisation donnée aux forces de l’ordre de pénétrer dans la copropriété, autorisation du syndic d’agir en justice, installation d’un dispositif de fermeture de l’immeuble, autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer des travaux affectant les parties communes, vente de la loge du concierge… Toutes les décisions ayant un impact sur les parties communes et les équipements collectifs de la copropriété nécessitent une inscription à l’ordre du jour de l’AG et un vote des copropriétaires. La majorité requise pour adopter les résolutions inscrites à l’ordre du jour est plus ou moins importante suivant la nature des décisions à prendre (majorité simple, majorité absolue, double majorité ou unanimité).
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