Résidence principale : la plus-value de la vente est exonérée d’impôt
La plus-value réalisée lors de la vente d'une résidence principale est exonérée d’impôt. L’administration fiscale a récemment précisé les conditions à remplir pour bénéficier de cette exonération en cas de vente après un sinistre.
L’exonération dans le cas général
Lorsque vous vendez un bien immobilier plus cher que vous l’avez acheté, la plus-value que vous réalisez est normalement soumise à l’impôt (au taux forfaitaire de 19%) et aux prélèvements sociaux (au taux forfaitaire de 17,2%). Son montant imposable est toutefois diminué d’un abattement variable selon la durée pendant laquelle vous avez conservé le bien, qui permet d’être exonéré d’impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Par exception, en cas de vente de votre résidence principale, c’est-à-dire du logement que vous occupez avec votre famille la majeure partie de l’année, votre plus-value échappe à l’impôt, quelle que soit la durée pendant laquelle vous l’avez habitée. L’exonération s’applique même si vous avez déménagé avant de vendre, dès lors que le bien constituait votre résidence principale jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervient dans un délai normal.
Le caractère normal du délai de vente s’apprécie au cas par cas, en fonction des conditions du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques du bien cédé et des diligences effectuées par le vendeur. Lorsque le contexte économique est normal, l’administration fiscale considère que la vente doit intervenir dans un délai maximal d’un an (au-delà l’exonération ne s’applique pas). Toutefois, les juges admettent parfois un délai plus long.
Le Conseil d’État a par exemple jugé que l'exonération était applicable à une vente réalisée deux ans et demi après le départ du propriétaire, ce délai étant liée à la révision des règles d’urbanisme locales qui avait eu pour effet de ralentir l'opération.
À noter. Si vous vendez votre résidence secondaire, votre plus-value peut être exonérée d’impôt, sous conditions, si vous remployez le prix de vente dans l’achat de votre résidence principale. Votre plus-value est aussi exonérée si vous vendez un bien moins de 15.000 euros. Il en va de même des plus-values réalisées par les retraités et les invalides aux revenus très modestes.
L’exonération en cas de vente d’un bien sinistré
Dans un document publié en décembre 2020 dans le Bulletin officiel des finances publiques, l’administration a apporté des précisions sur l’appréciation du délai normal de vente lorsque la résidence principale cédée est inoccupée du fait d’un incendie. Elle a indiqué que, dans ce cas, l’exonération peut jouer même si le bien a été inoccupé pendant plusieurs années avant d’être vendu.
Certaines conditions sont cependant exigées pour que l’exonération s’applique. D’une part, le bien doit être la résidence principale du vendeur au jour du sinistre qui l’a rendu inhabitable. D’autre part, le vendeur doit faire le nécessaire pour que son bien soit reconstruit dans les meilleurs délais et pour que sa vente ait lieu dès l'achèvement des travaux de reconstruction. Enfin, l’acte de vente doit être signé peu de temps après la reconstruction et le bien doit être resté inoccupé entre la date du sinistre et sa vente. Lorsque ces conditions sont réunies, le vendeur peut bénéficier de l'exonération même si la vente de sa résidence principale est intervenue plusieurs années après le sinistre.
Un abattement exceptionnel jusqu’en 2023
Si vous vendez un bien immobilier à une personne s’engageant à le détruire pour édifier à la place un bâtiment d’habitation collectif, vous pouvez bénéficier d’un abattement exceptionnel de 70% sur votre plus-value imposable, en plus de l’abattement attachée à la durée de détention. Il ne vous sera toutefois accordée que si vous respectez les trois conditions suivantes : le bien vendu est situé dans une zone d’aménagement prioritaire, la promesse de vente est signée d’ici le 31 décembre 2023, l’acte de vente définitif est signé dans les deux années suivantes. Le taux de cet abattement exceptionnel sera majoré à 85% si l’acquéreur s’engage à ce que les logements sociaux et intermédiaires représentent au moins 50% des nouvelles constructions.
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