Bail d’habitation : les clauses qui comptent
Dans le cadre d’une location immobilière à usage de résidence principale, notamment sur le marché de l’immobilier haut de gamme à Paris et à l’international, le bailleur a l’obligation d’établir un contrat de location écrit, conforme à un modèle-type fixé par décret. Ce document juridique fondamental doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires, mais peut également inclure des clauses facultatives permettant de protéger efficacement les intérêts du propriétaire bailleur, tout en respectant la réglementation en vigueur.
Les mentions obligatoires du bail d’habitation
Le contrat de location doit impérativement mentionner les informations suivantes :
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L’identité du bailleur et du locataire
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La date de prise d’effet du bail et sa durée
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La destination du logement et sa surface habitable
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La désignation précise des locaux privatifs et des équipements à usage commun
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Le montant du loyer, ses modalités de paiement et ses règles de révision
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Le dernier loyer acquitté par le précédent locataire (s’il a quitté les lieux depuis moins de 18 mois)
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La nature et le montant des travaux réalisés depuis la fin du dernier bail ou son renouvellement
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Le montant du dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux
Si le bail ne précise pas la surface habitable ou le dernier loyer payé par l’ancien occupant, le locataire peut, dans le mois suivant la prise d’effet du bail, mettre en demeure le bailleur de compléter le contrat. À défaut de réponse, le locataire dispose de trois mois pour saisir la justice afin de demander une diminution du loyer.
Bon à savoir :
Le bailleur doit également annexer au contrat :
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une notice d’information rappelant les droits et obligations des parties,
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les extraits du règlement de copropriété (le cas échéant),
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ainsi que l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, plomb, électricité, gaz, etc.).
Les clauses facultatives utiles au bailleur
Au-delà des obligations légales, certaines clauses facultatives sont vivement recommandées, notamment dans un contexte de gestion locative haut de gamme.
La clause d’indexation du loyer
Elle permet au bailleur de réviser annuellement le loyer en fonction de l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). En l’absence de cette clause, le loyer reste figé pendant toute la durée du bail.
La clause résolutoire
Très protectrice, elle permet la résiliation automatique du bail en cas de manquement grave du locataire, notamment :
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non-paiement du loyer ou des charges,
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défaut d’assurance habitation,
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troubles de jouissance ou usage non conforme du bien.
Après commandement resté infructueux, le bail peut être résilié de plein droit, limitant ainsi l’intervention du juge.
À noter : la plupart des contrats types proposés par les administrateurs de biens incluent systématiquement une clause d’indexation et une clause résolutoire.
Attention aux clauses illégales ou abusives
Certaines clauses sont strictement interdites par la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. Elles sont réputées non écrites, même si elles figurent dans le bail.
Sont notamment illégales ou abusives :
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l’obligation de souscrire une assurance auprès d’un assureur imposé par le bailleur,
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l’imposition du paiement du loyer par prélèvement automatique,
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toute clause exonérant le bailleur de sa responsabilité,
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les clauses transférant au locataire des réparations relevant du bailleur,
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ou interdisant au locataire de quitter le logement avant une durée déterminée.
Dans l’immobilier de prestige, où les enjeux financiers sont importants, le recours à un professionnel de la gestion locative permet de sécuriser juridiquement les contrats et d’éviter tout risque de contentieux.
VANEAU Immobilier
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