Résidence principale : la plus-value de la vente est exonérée d’impôt

Exonération de plus-value : le principe général

En principe, la vente d’un bien immobilier générant une plus-value est soumise :

• à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %,

• et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Cette plus-value est toutefois réduite par des abattements liés à la durée de détention, permettant une exonération totale :

• d’impôt après 22 ans,

• de prélèvements sociaux après 30 ans.

Exception majeure : lorsque le bien vendu constitue votre résidence principale, la plus-value est totalement exonérée, quelle que soit la durée de détention. Cette règle concerne aussi bien les appartements familiaux parisiens que les résidences principales haut de gamme en France ou à l’international.

L’exonération reste applicable même si vous avez quitté le logement avant la vente, à condition que :

• le bien ait été votre résidence principale jusqu’à sa mise en vente,

• la cession intervienne dans un délai normal.

Délai normal de vente : une appréciation au cas par cas

Le caractère « normal » du délai de vente dépend de plusieurs critères :

• conditions du marché immobilier,

• prix demandé,

• caractéristiques du bien (emplacement, standing, rareté),

• démarches actives du vendeur pour vendre le bien.

En situation économique classique, l’administration fiscale considère qu’un délai maximal d’un an est acceptable. Toutefois, la jurisprudence admet parfois des délais plus longs. Le Conseil d’État a ainsi validé une exonération pour une vente intervenue deux ans et demi après le départ du propriétaire, en raison de contraintes d’urbanisme ayant retardé la cession.

📌 À noter
La vente d’une résidence secondaire peut également être exonérée de plus-value si le prix est réinvesti dans l’achat d’une résidence principale. Les ventes inférieures à 15 000 €, ainsi que celles réalisées par des retraités ou invalides aux revenus modestes, bénéficient aussi d’exonérations spécifiques.

Vente d’une résidence principale après un sinistre

Dans une publication de décembre 2020 au Bulletin officiel des finances publiques, l’administration fiscale a apporté une précision majeure concernant la vente d’une résidence principale rendue inhabitable par un sinistre, comme un incendie.

Dans ce cas, l’exonération de plus-value peut s’appliquer même si le bien est resté inoccupé pendant plusieurs années, sous réserve de respecter les conditions suivantes :

• le bien devait être la résidence principale au jour du sinistre,

• le propriétaire doit avoir entrepris les démarches nécessaires pour la reconstruction dans les meilleurs délais,

• la vente doit intervenir peu de temps après l’achèvement des travaux,

• le bien doit être resté inoccupé entre le sinistre et la vente.

Lorsque ces conditions sont réunies, l’exonération reste acquise, même plusieurs années après le sinistre, ce qui concerne directement certains biens immobiliers de prestige fortement endommagés puis reconstruits.