Malfaçon : comment utiliser la garantie décennale ?
Lorsqu’un propriétaire fait réaliser des travaux de construction ou de rénovation, il bénéficie d’une protection essentielle : la garantie décennale. Cette assurance obligatoire couvre, pendant dix ans, les malfaçons graves pouvant compromettre la solidité du bâtiment ou rendre le logement impropre à l’habitation.
Dans un contexte immobilier exigeant, notamment à Paris et sur les marchés haut de gamme, bien connaître les démarches liées à la garantie décennale est indispensable pour protéger son patrimoine immobilier.
Qu’est-ce que la garantie décennale ?
La garantie décennale couvre l’ensemble des dommages affectant le clos et le couvert, c’est-à-dire tous les éléments assurant l’étanchéité à l’eau et à l’air d’un bâtiment (toiture, murs porteurs, charpente, fondations, canalisations encastrées…).
Elle s’applique aux constructions neuves comme aux travaux de rénovation lourde, et protège le bien immobilier pendant 10 ans à compter de la réception des travaux.
Son objectif est de permettre la réparation de tous les vices et malfaçons susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage ou son usage normal.
Sont notamment concernés :
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les dommages affectant la charpente,
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les défauts de canalisations,
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les infiltrations d’eau endommageant la toiture ou les murs,
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tout sinistre pouvant, à terme, rendre le logement inhabitable.
Aucune clause contractuelle ne peut exonérer ou limiter le champ d’application de la garantie décennale.
Comment utiliser la garantie décennale ?
Pour activer la garantie décennale, plusieurs étapes doivent être respectées.
Dès la constatation d’une malfaçon, il est impératif de mettre en demeure l’entreprise ayant réalisé les travaux afin qu’elle procède aux réparations. Cette démarche doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le courrier doit contenir :
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une description précise du désordre,
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la date d’apparition du dommage,
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des photos illustrant la malfaçon,
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toute information utile permettant d’identifier l’origine du sinistre.
Activation de l’assurance dommages-ouvrage
Si l’entreprise ne réalise pas les travaux nécessaires, le propriétaire peut déclarer le sinistre à l’assureur dommages-ouvrage. Cette déclaration doit également être faite par lettre recommandée avec accusé de réception.
Une fois la garantie activée :
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l’assureur dispose de 90 jours pour formuler une offre d’indemnisation,
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en cas d’acceptation, l’indemnité doit être versée sous 15 jours.
Si l’entreprise ayant réalisé les travaux a cessé son activité ou a disparu, il est possible de contacter directement l’assureur décennal de l’artisan. Il est donc essentiel de conserver le numéro de police d’assurance du professionnel pendant toute la durée de la garantie, soit 10 ans après la réception des travaux.
Que faire si la garantie décennale est expirée ?
Lorsque la garantie décennale arrive à expiration, d’autres recours peuvent être envisagés. Le propriétaire peut notamment tenter d’activer la garantie des vices cachés, sous réserve de réunir trois conditions cumulatives :
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prouver que la malfaçon était inconnue lors de la réception des travaux ;
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démontrer que le défaut est visible (photos, constats, expertises) ;
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établir que la malfaçon est directement liée à la construction du logement.
Si le dégât résulte d’un événement postérieur à la réception des travaux, la garantie ne pourra pas être invoquée.
En cas de doute, il est fortement recommandé de faire appel à un expert en bâtiment afin d’évaluer la situation.
Une autre possibilité consiste à invoquer une faute dolosive, notion juridique désignant la dissimulation, même sans intention de nuire, des obligations contractuelles du constructeur.
À retenir
La garantie décennale constitue un levier de protection majeur pour les propriétaires, en particulier dans l’immobilier résidentiel et haut de gamme. Bien connaître ses droits et les démarches à suivre permet d’agir rapidement et efficacement en cas de malfaçon, et de préserver la valeur de son bien.