Les différents abattements applicables sur son patrimoine immobilier
En France, près de 60 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale et l’immobilier représente environ 80 % du patrimoine national. Placement refuge par excellence, l’immobilier constitue un pilier central de la stratégie patrimoniale des ménages, notamment dans l’immobilier résidentiel et haut de gamme, à Paris comme dans les grandes métropoles françaises et internationales.
Qu’est-ce que le patrimoine immobilier ?
Le patrimoine d’un individu correspond à l’ensemble des biens et droits sur lesquels il peut faire valoir un titre de propriété. Ces actifs peuvent être vendus, transmis ou donnés.
L’immobilier est historiquement considéré comme un placement sécuritaire, car il répond à un besoin fondamental : se loger. À cela s’ajoute un avantage majeur : le levier du crédit, qui permet d’acquérir un actif de grande valeur en mobilisant une capacité d’endettement sur le long terme (souvent jusqu’à 25 ans).
L’immobilier est ainsi devenu le premier poste de consommation des ménages.
D’autres avantages expliquent son attractivité :
-
une valeur symbolique forte,
-
une stabilité relative face aux cycles économiques,
-
et la possibilité de générer une plus-value à long terme, notamment dans les zones tendues et les marchés de prestige.
L’imposition du patrimoine immobilier en France
Comme tout actif patrimonial, l’immobilier est soumis à une fiscalité spécifique. Depuis le 1er janvier 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l’ISF, sous la présidence d’Emmanuel Macron.
Cet impôt s’applique lorsque la valeur nette du patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros.
Seuls entrent dans le calcul de l’IFI :
-
les biens immobiliers à usage d’habitation,
-
et les droits immobiliers indirects (parts de sociétés civiles, SCPI, OPCI, actions ou parts de FCP et SICAV à prépondérance immobilière).
En revanche, sont exclus :
-
les biens immobiliers professionnels,
-
le patrimoine historique,
-
ainsi que certains biens ruraux sous conditions.
À noter également que le plafonnement de l’IFI prévoit que le total de l’IFI et de l’impôt sur le revenu ne peut excéder 75 % du revenu imposable.
Les principaux abattements applicables au patrimoine immobilier
Bien que l’immobilier soit soumis à diverses taxes (IFI, fiscalité des plus-values, impôts fonciers…), plusieurs abattements fiscaux permettent d’en réduire significativement la charge :
Abattements et exonérations en vigueur
-
30 % d’abattement à l’IFI sur la résidence principale, uniquement pour les biens détenus en direct (hors SCI).
-
20 % d’abattement supplémentaire lorsque la résidence principale est détenue en indivision.
-
75 % d’abattement sur les biens fonciers agricoles non exploités, dans la limite de 101 897 €, puis 50 % sur la fraction excédentaire.
-
Exonération totale de la plus-value lors de la vente de la résidence principale, y compris pour ses dépendances (cave, garage, parking), à condition que le bien constitue la résidence principale au moment de la cession.
-
Exonération des biens dont le prix de vente est inférieur ou égal à 15 000 €.
-
Abattement pour durée de détention : exonération totale de la plus-value immobilière au-delà de la 22ᵉ année de détention (pour l’impôt sur le revenu).
Optimiser son patrimoine immobilier grâce au levier de la dette
L’endettement constitue un outil stratégique d’optimisation patrimoniale, particulièrement pertinent dans l’immobilier :
-
Création de passif, permettant de réduire la base taxable à l’IFI,
-
Réduction des fonds propres mobilisés,
-
Déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers imposables,
-
Optimisation de la transmission du patrimoine, notamment via les mécanismes liés à l’assurance emprunteur.
Dans une stratégie globale, ces leviers permettent de structurer efficacement un patrimoine immobilier, tout en maîtrisant sa fiscalité sur le long terme.
Un accompagnement patrimonial sur mesure
Dans un contexte fiscal complexe et évolutif, faire appel à des experts est essentiel pour sécuriser et optimiser son patrimoine immobilier. Les équipes de Vaneau Patrimoine accompagnent leurs clients dans la structuration, l’optimisation fiscale et la transmission de leur patrimoine immobilier, en France comme à l’international.
https://www.exellcredit.fr
Exell Crédit et ses conseillers spécialisés sont à vos côtés pour vous accompagner dans la recherche de votre financement et vous faire économiser du temps, du stress et de l’argent.
Vous bénéficiez de notre accompagnement jusqu’à la signature de votre acte authentique et vous évitez ainsi les difficultés et pièges de cette étape cruciale.
Parce que votre projet est unique et personnel, il mérite un accompagnement humain et adapté. Confiez votre recherche de financement à des experts et bénéficiez d’un service sur-mesure afin d’optimiser votre taux et vos conditions de crédit.