Impôts : le traitement fiscal des déficits fonciers en immobilier
Dans le cadre d’un investissement en immobilier locatif haut de gamme à Paris ou à l’international, les propriétaires bailleurs peuvent constater un déficit foncier lorsque leurs recettes locatives imposables sont inférieures à leurs charges déductibles. Ce mécanisme fiscal, particulièrement utilisé dans les stratégies patrimoniales sophistiquées, permet selon les cas d’imputer ce déficit sur les autres revenus imposables de l’année ou de le reporter sur les revenus fonciers futurs.
La réalisation d’un déficit foncier en immobilier locatif
En cas de location d’un logement non meublé ou d’un local professionnel non équipé, les loyers perçus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes fiscaux coexistent.
Lorsque vous relevez du régime micro-foncier, l’administration fiscale détermine votre revenu imposable en appliquant un abattement forfaitaire de 30 % sur vos recettes locatives brutes encaissées dans l’année. Dans ce cadre simplifié, aucune déduction réelle de charges n’est possible.
En revanche, lorsque vous relevez du régime réel d’imposition, c’est au propriétaire de calculer son revenu foncier imposable en déduisant l’ensemble des charges foncières supportées : frais de gestion, assurances, charges de copropriété, taxes, intérêts d’emprunt ou encore travaux.
Ce régime est fréquemment privilégié dans l’immobilier de prestige, notamment à Paris, Bruxelles ou Cannes, où les montants de travaux et de financement peuvent être significatifs.
Vous ne pouvez pas être déficitaire sous le régime micro-foncier, puisque vous êtes automatiquement imposé sur 70 % de vos loyers. En revanche, sous le régime réel, un déficit foncier peut apparaître lorsque les charges déductibles excèdent les loyers perçus, par exemple en cas de travaux lourds de rénovation ou d’investissement à crédit générant des frais financiers élevés.
L’imputation du déficit foncier
La fraction du déficit foncier résultant des charges foncières autres que les intérêts et frais d’emprunt est imputable sur les autres revenus imposables du foyer fiscal perçus la même année (salaires, bénéfices professionnels, pensions, retraites…), dans la limite de 10 700 euros par an.
Ce plafond est porté à 15 300 euros lorsque tout ou partie du déficit provient d’un logement loué dans le cadre du dispositif Cosse, qui permet de bénéficier d’avantages fiscaux en contrepartie d’un loyer modéré destiné à des locataires sous conditions de ressources.
La fraction du déficit dépassant ces plafonds, ainsi que celle issue des intérêts et frais d’emprunt, n’est pas imputable sur le revenu global. Elle est reportable uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes, un levier souvent utilisé dans les stratégies patrimoniales à long terme.
Bon à savoir :
Les bailleurs soumis au régime réel doivent remplir la déclaration n°2044 pour déterminer leur résultat foncier, à joindre à la déclaration d’ensemble des revenus n°2042. Cette déclaration distingue précisément la part du déficit imputable immédiatement et celle reportable sur les années futures.
Si vous relevez désormais du régime micro-foncier mais que vous avez enregistré des déficits fonciers au cours des dix années précédentes sous le régime réel, vous pouvez continuer à imputer la fraction reportable sur vos loyers actuels, après application de l’abattement de 30 %.
Les conséquences de l’imputation d’un déficit foncier
Lorsque vous imputez un déficit foncier sur vos autres revenus imposables, vous êtes tenu de maintenir la location du bien à l’origine du déficit jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante.
À titre d’exemple, un déficit constaté et imputé en 2020 impose de louer le bien jusqu’au 31 décembre 2023. En cas de cessation de location ou de vente anticipée, l’administration fiscale est en droit de remettre en cause l’imputation du déficit.
Dans ce cas, elle recalculera votre revenu global et vos revenus fonciers des années concernées sans tenir compte du déficit et exigera le paiement d’un complément d’impôt, même si les années sont en principe prescrites. Cette remise en cause peut intervenir jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant la fin de la location.
Tél : +33.1.45.03.80.90
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