Fiscalité : le traitement des revenus locatifs
Bien comprendre la fiscalité des revenus locatifs est essentiel pour optimiser le rendement de votre investissement immobilier.
Selon la nature de la location – nue ou meublée – les régimes fiscaux applicables diffèrent sensiblement, avec des abattements, déductions ou dispositifs spécifiques.
Location non-meublée : microfoncier, déficit foncier et dispositifs fiscaux
Les revenus issus d’une location nue (non-meublée) sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Le régime microfoncier
Vous en bénéficiez si vos recettes annuelles n’excèdent pas 15 000 €.
Dans ce cas, vous êtes imposé sur 70 % de vos loyers perçus, après un abattement forfaitaire de 30 % pour charges.
Le régime réel
Au-delà de ce seuil, vous relevez du régime réel, qui permet de déduire l’ensemble des charges réelles : frais de gestion, assurances, taxes foncières, travaux d’entretien, intérêts d’emprunt…
Réduction d’impôt et déficit foncier
L’investissement dans l’immobilier neuf ouvre droit à des avantages fiscaux importants, notamment via le dispositif Pinel, encore en vigueur jusqu’en 2021.
Ce mécanisme permet une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 € sur 12 ans, sous condition de location à un locataire éligible pendant au moins six ans dans une zone locative tendue.
Les propriétaires d’un logement ancien peuvent, eux, profiter du dispositif Cosse (ou "Louer Abordable"), assorti d’une convention avec l’Anah.
Ce dispositif offre un abattement fiscal de 15 à 85 % sur les loyers, selon la localisation et le type de bail.
Enfin, le déficit foncier constitue un levier d’optimisation majeur.
Les travaux de rénovation sont déductibles du revenu global dans la limite de 10 700 € par an, l’excédent pouvant être reporté sur 10 ans.
Location meublée : statut avantageux et exonération d’IFI
Les revenus issus d’une location meublée relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Deux régimes sont possibles :
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Le micro-BIC : applicable jusqu’à 70 000 € de recettes annuelles, il accorde un abattement de 50 % (ou 71 % pour les locations classées).
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Le régime réel : particulièrement attractif, il permet d’amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier, tout en déduisant les charges courantes.
Les loueurs en meublé professionnels (LMP) – générant plus de 23 000 € de loyers par an et dont ces revenus représentent plus de 50 % des revenus du foyer – bénéficient d’une exonération d’IFI sur ces biens.
Les déficits peuvent être imputés sans limite sur le revenu global, et la revente profite d’un régime favorable de plus-values professionnelles.
Plateformes de location et fiscalité numérique
Depuis 2018, les revenus issus des plateformes de location (Airbnb, Abritel, HomeAway, etc.) sont imposables dès le premier euro.
Ces plateformes ont désormais l’obligation :
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de déclarer vos revenus au fisc,
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et de vous remettre un récapitulatif annuel précisant le montant perçu via leurs services.
Prélèvement à la source et revenus 2018
L’année 2019 a marqué la mise en place du prélèvement à la source.
Les revenus locatifs de 2018 bénéficiaient d’un crédit d’impôt exceptionnel afin d’éviter une double imposition.
Cependant, seuls les revenus non exceptionnels étaient neutralisés par ce mécanisme.
De plus, la déduction des travaux réalisés en 2018 et 2019 a été encadrée :
seule la moyenne des dépenses sur ces deux années pouvait être déduite des loyers imposables de 2019.
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