IFI : faut-il changer la constitution de votre patrimoine immobilier ?
Annoncé par Emmanuel Macron durant la campagne présidentielle de 2017, le remplacement de l’ISF par l’IFI est effectif depuis le 1er janvier. Pour les contribuables fortunés, la question est légitime : faut-il réorganiser son portefeuille pour optimiser son IFI patrimoine immobilier sans dégrader ses objectifs patrimoniaux ?
IFI et patrimoine immobilier : ce qui change vraiment
Comme son nom l’indique, l’Impôt sur la Fortune Immobilière est assise sur le patrimoine immobilier, détenu en direct ou via des structures. À l’inverse, les autres actifs financiers (actions, etc.), qui étaient auparavant inclus dans l’ISF, sont exclus de l’IFI.
Cette « révolution fiscale » (après plus de 30 ans d’ISF) amène certains contribuables à s’interroger : faut-il réduire la part d’immobilier au profit d’actifs non assujettis à l’IFI ? La réponse dépend de votre horizon, de votre fiscalité et de vos objectifs de transmission.
Moins de contribuables concernés qu’à l’ISF
Point essentiel : les seuils et le barème restent identiques à l’ISF.
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L’IFI est dû par les personnes physiques dont le patrimoine immobilier excède 1,3 M€ au 1er janvier de l’année de déclaration.
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Le barème est le même que celui de l’ISF.
Conséquence : sauf à être très concentré en immobilier, un foyer imposé à l’ISF peut ne plus l’être (ou moins) à l’IFI. D’après les projections administratives, en 2018 environ 150 000 personnes seraient assujetties à l’IFI contre un peu plus de 350 000 à l’ISF en 2017.
IFI patrimoine immobilier : ne pas agir dans la précipitation
L’IFI est calculé sur la photographie patrimoniale au 1er janvier. Ce que vous déciderez cette année impactera l’IFI de l’année suivante : mieux vaut diagnostiquer avant d’arbitrer. À garder en tête :
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Résidence principale : abattement de 30 % de la valeur vénale au 1er janvier.
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Dettes déductibles : pour un bien acheté à crédit, l’emprunt se déduit de l’assiette taxable IFI.
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Démembrement : usufruitier et nu-propriétaire peuvent, dans certaines conditions, être imposés chacun sur la valeur de leur droit.
À savoir
Le taux marginal maximum de l’IFI est de 1,5 %. Si la vente d’une partie de votre patrimoine déclenche une plus-value immobilière imposable, il peut être plus avantageux de conserver l’actif plutôt que de vendre uniquement pour réduire l’IFI.
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