L’imposition des revenus fonciers : ce qu’il faut savoir

Le régime microfoncier : une solution simple pour les petits revenus locatifs

Le régime microfoncier est un régime simplifié de déclaration et d’imposition des loyers issus de la location nue. Il consiste à appliquer un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant brut des loyers perçus.

Vous êtes donc imposé sur 70 % seulement de vos revenus locatifs, sans avoir à justifier vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion…).

Conditions d’éligibilité

Vous relevez de plein droit du régime microfoncier si :

• le montant annuel brut des loyers perçus par votre foyer fiscal n’excède pas 15 000 euros,

• vous ne détenez aucun bien relevant d’un dispositif excluant ce régime (Robien, Borloo, etc.).

Bon à savoir

Lorsque vous relevez du régime microfoncier, aucune déclaration spécifique de revenus fonciers n’est requise. Il suffit de reporter le montant brut des loyers directement dans votre déclaration de revenus globale.

Le régime réel d’imposition : l’option privilégiée pour l’immobilier haut de gamme

Le régime réel d’imposition permet de déterminer le revenu foncier imposable en déduisant l’ensemble des charges réellement supportées pour acquérir, conserver ou exploiter le bien immobilier.

Sont notamment déductibles :

• frais de gestion et d’administration,

• assurances,

• dépenses de travaux,

• charges de copropriété,

• intérêts d’emprunt,

• taxes liées au bien.

Ce régime est particulièrement adapté aux investisseurs en immobilier haut de gamme à Paris, aux propriétaires d’immeubles ou aux détenteurs de biens générant des charges importantes.

Dispositifs spécifiques

Selon votre situation, vous pouvez également :

• bénéficier d’une déduction spécifique (dispositif Cosse ancien),

• pratiquer des amortissements sur une fraction du prix du bien (dispositif Robien),
  en complément de la déduction des charges réelles.

Le mécanisme du déficit foncier

Lorsque les charges déductibles excèdent les loyers perçus, un déficit foncier est constaté.

• Il est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an (hors intérêts d’emprunt),

• L’excédent est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Champ d’application

Le régime réel s’applique automatiquement si :

• vos loyers annuels excèdent 15 000 euros,

• ou si le bien relève d’un dispositif excluant le microfoncier.

Il est également possible d’opter volontairement pour ce régime même en dessous du seuil. L’option est alors valable trois ans, puis reconduite tacitement.