Impôt sur la fortune immobilière : comment alléger la facture ?
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est en vigueur depuis le 1er janvier 2018. Il concerne les contribuables dont la valeur nette du patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros, un seuil rapidement atteint lorsque l’on détient un bien immobilier haut de gamme à Paris, une résidence secondaire ou des actifs de prestige à l’international.
Ce patrimoine inclut l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement, en France comme à l’étranger. Toutefois, il existe aujourd’hui plusieurs stratégies légales pour réduire l’IFI, optimiser la gestion de son patrimoine immobilier et alléger durablement la fiscalité.
Réduire son IFI en vendant pour diversifier son patrimoine
La première option consiste à réduire la part immobilière de son patrimoine. Faire estimer ses biens par un professionnel de l’immobilier haut de gamme, notamment à Paris, Cannes, Bruxelles ou Marrakech, permet d’identifier les actifs à céder et d’anticiper la fiscalité sur les plus-values.
Le produit de la vente peut ensuite être réalloué vers des actifs exclus de l’assiette de l’IFI, tels que :
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les placements financiers,
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les œuvres d’art,
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les bijoux,
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les montres de luxe.
Cette stratégie est fréquemment adoptée par les détenteurs de biens immobiliers de prestige, soucieux de préserver leur rentabilité globale.
Si vous souhaitez rester investi dans l’immobilier, l’acquisition de parts de SCPI à crédit constitue une alternative intéressante. Les revenus issus des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers, soumis à l’impôt et aux prélèvements sociaux. En revanche, l’investissement à crédit permet de déduire les intérêts d’emprunt, les frais bancaires et l’assurance, réduisant ainsi la pression fiscale sur les revenus générés.
Réinvestir dans un immobilier peu ou pas soumis à l’IFI
Certaines catégories d’actifs immobiliers bénéficient d’une exonération partielle de l’IFI, à hauteur de 75 % de leur valeur, notamment :
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les vignobles,
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les forêts,
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les terres agricoles.
Ces investissements séduisent une clientèle patrimoniale à la recherche de diversification immobilière haut de gamme.
Autre solution : l’acquisition d’un bien en nue-propriété. Cette approche permet d’acheter un logement à prix décoté tout en bénéficiant d’une exonération totale d’IFI pendant toute la durée du démembrement, généralement comprise entre 15 et 20 ans. Si le bien est financé à crédit, les intérêts d’emprunt restent déductibles des revenus fonciers.
Enfin, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) permet, sous conditions, de conserver un patrimoine immobilier sans être soumis à l’IFI. Pour en bénéficier, les recettes locatives doivent excéder 23 000 euros par an et représenter plus de 50 % des revenus d’activité du foyer fiscal.
Réduire son IFI grâce à la donation
La donation temporaire d’usufruit constitue une solution efficace pour réduire son IFI à court terme. En transmettant temporairement l’usufruit d’un bien à un proche moins fortuné, la valeur du bien sort de l’assiette taxable. À l’issue de la période de donation (5 à 10 ans en général), le bien réintègre le patrimoine du donateur.
Une autre approche consiste à anticiper la transmission de son patrimoine immobilier, notamment par des donations aux enfants. Cette stratégie permet de sortir définitivement certains actifs de l’assiette de l’IFI, tout en préparant la succession dans un cadre fiscal optimisé.
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