Impôt sur la Fortune Immobilière : êtes-vous concerné ?
Cela fait quatre ans que l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l’impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Avec un périmètre limité à l’immobilier, il devrait générer un peu plus de deux milliards d’euros de recettes pour l’État en 2021.
Le patrimoine imposable
La transformation de l’ISF en IFI entrée en vigueur le 1er janvier 2018 vise à concentrer l’imposition du patrimoine sur les actifs immobiliers et à en exclure le capital. Concrètement, les placements financiers, les liquidités et le mobilier ne sont plus taxables. Seuls les biens et les droits immobiliers dont vous êtes propriétaire le restent.
Vous êtes assujetti à l’IFI cette année si votre patrimoine immobilier au 1er janvier 2021 atteignait au moins 1,3 million d’euros. Pour savoir si vous dépassez ce seuil, vous devez tenir compte des actifs immobiliers que vous détenez directement, mais aussi de ceux détenus indirectement à travers des titres de sociétés ou d’organismes de placement. Pas simple à déterminer, en particulier si la société ou l’organisme dans lequel vous avez investi a des filiales ou des participations dans d’autres structures. Heureusement, des exceptions sont prévues en faveur des contribuables qui détiennent des participations minoritaires afin de ne pas alourdir leurs obligations fiscales. Par ailleurs, vos actifs immobiliers professionnels sont totalement exonérés d’IFI, et votre immobilier rural peut bénéficier d’une exonération partielle à hauteur de 75% de sa valeur.
Bon à savoir. Si vous êtes assujetti à l’IFI cette année, vous devez remplir une déclaration de patrimoine n° 2042-IFI. Sa date limite de dépôt est la même que celle de votre déclaration de revenus 2020 : 20 mai si vous remplissez votre déclaration sur papier, 26 mai, 2 juin ou 8 juin (selon votre département de résidence) si vous la remplissez par Internet.
Valeur vénale, résidence principale et location
Vos actifs immobiliers doivent être évalués d’après leur valeur vénale au 1er janvier 2021. Il s’agit du prix auquel vous auriez pu les vendre à cette date. La valeur d’un immeuble dépend de l’état du marché immobilier (volume des transactions, délais de vente...), de ses caractéristiques intrinsèques (superficie, emplacement, qualité des matériaux...) et extrinsèques (proximité des transports, écoles, commerces...), et des facteurs juridiques pouvant l’affecter (règles d’urbanisme, servitudes, indivision...). Pour vous aider à évaluer vos biens, vous pouvez vous référer à la base de données « Demandes de valeurs foncières », accessible sur internet à l’adresse https://app.dvf.etalab.gouv.fr/.
Un abattement de 30% s’applique de plein droit sur la valeur vénale du logement que vous occupiez au 1er janvier 2021 en tant que résidence principale. Cependant, si vous détenez votre résidence principale par le biais d’une Société Civile Immobilière (SCI), cet abattement ne s’applique pas sur la valeur de vos parts sociales.
Vous pouvez également pratiquer une décote sur la valeur des biens que vous donnez en location, pour tenir compte de l’incidence que cette occupation a sur leur valeur. Toutefois, cette décote n’est pas fixée par la loi. Son taux est en principe d’autant plus élevé que la durée du bail est longue et que la difficulté à récupérer le bien est grande. Par exemple, une décote de 25 à 40% est admise pour les logements loués à usage de résidence principale. Pour les biens loués dans le cadre d’un bail professionnel ou d’un contrat de location de résidence secondaire, il est possible de pratiquer une décote de l’ordre de 10 à 20%. Pour les locaux loués par bail commercial, enfin, une décote supérieure à 20% est possible si le locataire bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux.
Les dettes déductibles sont limitées
Vous êtes imposable à l’IFI sur la valeur nette de votre patrimoine immobilier, c’est-à-dire après déduction de vos dettes existantes au 1er janvier 2021. Toutefois, les dettes déductibles de votre patrimoine imposable sont limitées. Seules celles se rapportant à vos actifs immobiliers imposables sont déductibles, celles liées aux emprunts « in fine » ou sans terme sont plafonnées, et celles liées aux emprunts familiaux sont exclues. De plus, si la valeur de votre patrimoine taxable excède 5 millions d’euros, la fraction de vos dettes dépassant 60% de cette valeur n’est déductible qu’à hauteur de 50%. Par exemple, si votre patrimoine taxable est de 6 millions et vos dettes déductibles de 4 millions, vous pouvez les déduire intégralement à hauteur de 3,6 millions (60% de 4 millions) et à 50% pour le reliquat de 400.000 euros. Vous ne pouvez donc déduire que 3,8 millions de passif. Retenez toutefois que cette limitation ne s’applique pas aux dettes dont vous pouvez justifier qu’elles n’ont pas été contractées dans un but principalement fiscal. C’est notamment le cas des dettes contractées avant que vous deveniez redevable de l’IFI.
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