Location meublée : les nouveautés fiscales pour 2025
Les changements apportés par la loi Le Meur modifient la fiscalité sur les revenus perçus par les propriétaires. Quels changements ? Quelles sont les locations concernées ? Décryptage
PLF 2025 : les amortissements intégrés au calcul de la plus-value
L’application des lois Le Meur et du projet de loi de finances de 2025 (PLF 2025) change les règles fiscales de la location meublée. Désormais les amortissements déduits pendant la location d’un logement s’intègrent au calcul de la plus-value, lors de sa revente.
Par exemple, pour l’achat d’un T2 à Versailles d’une valeur de 300 000 euros, revendu 444 000 euros après dix ans avec 38 000 euros d’amortissements déduits durant sa location, la plus-value sera calculée sur 182 000 euros (144 000 + 38 000) au lieu de 144 000 euros auparavant. Une base imposable plus importante entraîne un impôt sur la plus-value plus élevé.
Autre changement, la suppression de la réduction d’impôt équivalente aux deux tiers des frais de comptabilité pour les investisseurs adhérant à un organisme de gestion agréé (OGA). Ces frais ne procurent plus de réduction directe d’impôt sur le revenu. Ils restent toutefois imputables aux charges déductibles de l’activité LMNP dans le cadre du régime réel.
La réforme du régime micro-Bic
La loi Le Meur modifie le régime micro-Bic. Pour les investisseurs, les abattements forfaitaires sur les recettes perçues à l’année sont réduits à 30 % contre 50 % auparavant, avec un plafond annuel de recettes de 15 000 euros contre 77 700 euros auparavant. Pour les meublés classés et les chambres d’hôtes, l’abattement diminue également et passe de 71% à 50%. Le plafond de recettes est fixé à 77 700 euros, contre 188 700 euros avant la réforme.
L’assiette imposable devient plus importante pour de nombreux propriétaires rendant ainsi moins avantageux le régime micro-Bic.
Autre évolution, les particuliers souhaitant faire de la location saisonnière doivent proposer un logement classé entre A et E au DPE. Faute de conformité, la commune pourra bloquer la demande de changement d’usage, si une telle réglementation est adoptée localement. Les bailleurs disposent de neuf ans pour se mettre en conformité sur le plan énergétique. Les travaux peuvent être amortis via le régime réel d’imposition et des aides comme MaPrimeRenov’ peuvent contribuer à leur financement.
Loi Climat et Résilience : le calendrier reste inchangé
Le calendrier de la loi Climat et Résilience de 2021 continue de s’appliquer. Ainsi, dès le 1er janvier 2028, tous les logements meublés ou nus classés F au DPE seront interdits à la location. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués. En 2034, les logements classés E deviendront à leurs tours inéligibles à la location, meublée ou non.