Location meublée : les nouveautés fiscales pour 2025

PLF 2025 : les amortissements intégrés au calcul de la plus-value

L’application conjointe de la loi Le Meur et du PLF 2025 modifie les règles fiscales de la location meublée non professionnelle (LMNP).
Désormais, les amortissements déduits pendant la période de location d’un logement sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente.

Concrètement, pour l’achat d’un T2 à Versailles d’une valeur de 300 000 €, revendu 444 000 € après dix ans, avec 38 000 € d’amortissements déduits durant la période de location, la plus-value imposable sera calculée sur 182 000 € (144 000 € + 38 000 €), contre 144 000 € auparavant.
Cette augmentation de la base taxable entraîne mécaniquement une hausse de l’impôt sur la plus-value.

Autre évolution notable : la suppression de la réduction d’impôt correspondant aux deux tiers des frais de comptabilité pour les investisseurs adhérant à un organisme de gestion agréé (OGA).
Ces frais ne permettent plus de réduction directe d’impôt sur le revenu, mais demeurent déductibles des charges dans le cadre du régime réel LMNP.

La réforme du régime micro-BIC

La réforme du régime micro-BIC constitue l’un des changements majeurs pour les investisseurs en location meublée.

• Pour les locations meublées classiques, l’abattement forfaitaire sur les recettes annuelles est réduit à 30 %, contre 50 % auparavant.

• Le plafond de recettes est abaissé à 15 000 €, contre 77 700 € avant la réforme.

Pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, l’abattement passe de 71 % à 50 %, avec un plafond de recettes fixé à 77 700 €, contre 188 700 € précédemment.

Résultat : l’assiette imposable augmente pour de nombreux propriétaires, rendant le régime micro-BIC moins attractif au profit du régime réel d’imposition.

Autre évolution importante : les particuliers souhaitant pratiquer la location saisonnière doivent désormais proposer un logement classé entre A et E au DPE.
En cas de non-conformité, la commune pourra refuser le changement d’usage, si une telle réglementation est adoptée localement.

Les bailleurs disposent d’un délai de neuf ans pour se mettre en conformité sur le plan énergétique. Les travaux de rénovation peuvent être amortis via le régime réel, et des dispositifs comme MaPrimeRénov’ peuvent contribuer à leur financement.

Loi Climat et Résilience : un calendrier inchangé

Le calendrier de la loi Climat et Résilience de 2021 demeure inchangé et continue de s’appliquer aux logements loués, qu’ils soient meublés ou non.

• Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location.

• À compter du 1er janvier 2028, les logements classés F seront également exclus du marché locatif.

• En 2034, ce sera au tour des logements classés E de devenir inlouables, en location meublée comme en location nue.

Ces échéances renforcent l’importance de la performance énergétique dans toute stratégie d’investissement immobilier, en particulier dans le cadre de la location meublée.