Loi Climat & Résilience : quelles conséquences pour les propriétaires immobiliers ?
Depuis le 1er janvier 2023, la loi Climat & Résilience a profondément modifié les règles applicables à la location immobilière, en particulier pour les logements énergivores. La location des logements classés G+ (consommation égale ou supérieure à 450 kWh/m²/an) est désormais interdite, marquant une étape majeure dans la lutte contre les passoires thermiques. Cette réglementation, renforcée par les futures échéances du DPE 2025, aura des conséquences importantes pour les propriétaires bailleurs, y compris dans l’immobilier haut de gamme.
Le DPE, un diagnostic incontournable pour vendre ou louer
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est aujourd’hui une formalité essentielle lors de la vente ou de la mise en location d’un logement. Il permet d’évaluer la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre, en attribuant une note allant de A (très économe) à G (très énergivore).
Dans le cadre de la loi Climat & Résilience, le DPE devient un outil central de régulation du marché immobilier. L’article 176 de la loi modifie le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) afin d’imposer de nouvelles obligations aux propriétaires de logements à faible performance énergétique, avec un objectif clair : éradiquer progressivement les passoires thermiques en France.
Passoires thermiques : un calendrier d’interdictions progressives
Les logements classés F et G, caractérisés par une isolation insuffisante et une forte consommation énergétique, sont désormais dans le viseur du législateur.
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Depuis le 1er janvier 2023 : interdiction de louer les logements classés G+
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À partir du 1er janvier 2025 : interdiction de location pour l’ensemble des logements classés G
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À compter du 1er janvier 2028 : interdiction étendue aux logements classés F
Jusqu’à présent, la location de ces biens restait possible sous condition de travaux de rénovation énergétique dans un délai de 2 à 5 ans. Désormais, les propriétaires doivent anticiper et planifier des travaux afin de préserver la valeur locative et patrimoniale de leurs biens.
Gel des loyers et impact direct pour les bailleurs
Une mesure incitative forte
Depuis le 25 août 2022, les loyers des logements classés F et G sont gelés. Les propriétaires ne peuvent plus augmenter les loyers, y compris lors d’un renouvellement de bail ou d’une relocation.
Cette mesure vise à inciter fortement les bailleurs à engager des travaux de rénovation énergétique, condition indispensable pour retrouver une liberté de fixation des loyers et sécuriser la rentabilité locative, notamment dans les zones tendues et les marchés haut de gamme.
Rénovation énergétique : des coûts, mais aussi des aides
D’ici 2028, l’ensemble des logements classés F et G devra faire l’objet de travaux d’amélioration énergétique, ce qui peut représenter un investissement significatif pour les propriétaires.
Les aides de l’État : MaPrimeRénov
Pour accompagner cette transition, l’État propose plusieurs dispositifs d’aides financières, dont MaPrimeRénov, accessible sous conditions de ressources. Cette aide permet de financer une partie des travaux tels que :
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l’isolation des murs, toitures et planchers,
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le remplacement du système de chauffage,
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l’installation de solutions performantes pour l’eau chaude sanitaire,
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plus largement, toute action visant à réduire la consommation énergétique du logement.
Ces dispositifs constituent un levier essentiel pour maintenir la valeur patrimoniale des biens immobiliers, y compris dans l’immobilier ancien de prestige.
Vers un DPE plus équitable pour les petites surfaces
Une réforme attendue pour les logements de moins de 40 m²
Le 12 février 2024, le ministère de la Transition écologique a lancé une consultation sur un projet d’arrêté visant à rendre les seuils du DPE plus équitables pour les petits logements. Cette réforme entrera en vigueur le 1er juillet 2024 et concernera environ 11 % du parc immobilier métropolitain.
Les statistiques montrent que les logements de moins de 40 m² sont plus sévèrement pénalisés par le DPE, en raison d’un mode de calcul exprimé par mètre carré. Les besoins en eau chaude sanitaire étant similaires entre un logement de 20 m² et un logement de 30 m², la consommation ramenée au m² est mécaniquement plus élevée pour les petites surfaces.
Cette situation a créé de fortes contraintes pour les propriétaires bailleurs de studios et petites surfaces, particulièrement exposés au gel des loyers et aux interdictions de location.
Nouvelle étiquette DPE dès juillet 2024
À partir du 1er juillet 2024, les logements concernés pourront bénéficier d’une nouvelle étiquette DPE, téléchargeable via l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, en renseignant le numéro du DPE existant.
Cette évolution vise à garantir une évaluation plus juste et plus cohérente de la performance énergétique des petites surfaces.
La loi climat & résilience : à retenir pour les propriétaires immobiliers
La loi Climat & Résilience marque un tournant durable pour le marché immobilier français. Pour les propriétaires, il devient indispensable de :
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anticiper les échéances réglementaires,
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intégrer le DPE dans toute stratégie patrimoniale,
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planifier des travaux de rénovation énergétique,
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s’appuyer sur des professionnels de l’immobilier pour sécuriser leurs décisions.
Nous vous tiendrons informés de la mise en œuvre effective de ces nouvelles dispositions.
* Source : https://www.ecologie.gouv.fr/dpe-vers-des-etiquettes-plus-equitables-lo…