Loyer et équilibre : quand la révision devient un geste de gestion
En tant que propriétaire, une augmentation du loyer de votre logement loué est possible sous certaines conditions. Quand augmenter le loyer facturé au locataire ? Comment calculer la révision du loyer ?
Augmenter le loyer en fonction de l’indice de référence des loyers
Chaque année, les bailleurs peuvent augmenter le loyer de leur locataire. Pour ce faire, ils doivent s’appuyer sur l’indice de référence des loyers (IRL). Publié tous les trimestres par l’INSEE, il correspond à la moyenne de l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et loyers) sur les douze derniers mois.
Le propriétaire est tenu d’informer le locataire de l’augmentation de loyer par courrier recommandé avec accusé de réception. Le calcul consiste à multiplier le loyer hors charges par le ratio (IRL applicable à la date de révision/IRL applicable au même trimestre de l’année précédente). Une opération peu intéressante en 2025. L’IRL a été gelé le 22 octobre 2022 à 3,5 % par an. En s’appuyant sur le nouvel IRL, baissé à 1,40 % au T1 2025, cette situation est défavorable pour le propriétaire.
Faire des travaux pour augmenter le loyer
L’autre levier pour augmenter le loyer est de réaliser des travaux d’amélioration dans le logement. La loi ne précise pas la définition exacte du terme « travaux d’amélioration », mais la jurisprudence retient qu’il s’agit de travaux « apportant un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien et d’exploitation ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes ». Ainsi, la pose de fenêtres double vitrage, l’installation d’un nouveau système de chauffage permettant de réaliser des économies d'énergie, d’une porte blindée ou d’une cuisine équipée, entrent dans cette catégorie. Les travaux relevant de l’entretien courant du logement (remplacement des équipements usés, peinture…) ne sont pas considérés comme des travaux d’amélioration. Pour appliquer cette hausse de loyer, le montant des travaux doit atteindre au moins 50 % d’une année de loyer. Une fois les travaux achevés, une augmentation annuelle équivalant à 15 % du montant des travaux peut être appliquée. Ainsi un loyer annuel de 12 000 euros (1 000 euros par mois) et 6 000 euros de travaux donnent une augmentation annuelle de loyer de 900 euros soit 75 euros par mois.
Des loyers plus élevés à la relocation
Entre deux locataires, il est possible d’augmenter le loyer d’un logement si ce dernier est situé hors zone tendue. Cette évolution se fait en fonction de celle de l’IRL. Dans le cas contraire, le loyer du nouveau bail de location ne peut pas être supérieur au loyer appliqué au locataire précédent. Si le logement est resté vacant plus de 18 mois, il sera là aussi possible de le réévaluer à la hausse.