Non-déclaration des loyers : sanctions fiscales et risques pour les bailleurs

Homme devant un ordinateur avec une calculatrice - Sanctions fiscales liées à la non-déclaration des loyers immobiliers

Les loyers perçus par un propriétaire constituent un revenu imposable, qu’il s’agisse de location vide (revenus fonciers) ou de location meublée (Bénéfices Industriels et Commerciaux – BIC). En cas de non-déclaration des loyers, volontaire ou non, le bailleur s’expose à des sanctions fiscales parfois lourdes. Décryptage des risques et des pénalités prévues par l’administration fiscale.

Non-déclaration des loyers : sanctions en cas d’oubli involontaire

Un bailleur peut oublier de déclarer ses loyers sans intention frauduleuse, par exemple lorsque les montants encaissés sont faibles ou perçus sur une période courte. La bonne foi permet alors une régularisation sans pénalité, sous certaines conditions.

Avant la date limite de déclaration

Si l’erreur est détectée avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus :

la déclaration peut être corrigée en ligne,
ou une nouvelle déclaration papier peut être adressée à l’administration fiscale.

Aucune pénalité n’est appliquée.

Après la date limite mais avant le 1er juillet

Si le bailleur constate l’oubli après la date limite, il peut :

contacter l’administration via la messagerie sécurisée du site des impôts,
ou envoyer un courrier explicatif.

Là encore, aucune pénalité si l’administration est prévenue avant le 1er juillet.

Après réception de l’avis d’imposition

Dans ce cas, le bailleur doit déposer une déclaration rectificative :

via le service de télécorrection,
ou par formulaire papier.

Le complément d’impôt sera assorti d’un intérêt de retard de 0,1 % par mois, calculé à partir du 1er juillet.

Lorsque l’administration fiscale découvre l’omission

Si l’oubli est détecté par l’administration :

l’intérêt de retard passe à 0,2 % par mois,
une majoration de 10 % de l’impôt dû est appliquée.

Exceptions favorables au bailleur :

pas d’intérêt de retard si les loyers oubliés représentent moins de 5 % des revenus imposables,
pas de majoration de 10 % si la situation est régularisée dans les 30 jours suivant une relance amiable.

Non-déclaration volontaire des loyers : des sanctions renforcées

Lorsqu’un bailleur omet volontairement de déclarer ses loyers, l’administration fiscale peut engager un redressement fiscal.

Sanctions applicables

Majoration de 40 % de l’impôt supplémentaire,
Intérêt de retard de 0,2 % par mois.

Délai de reprise de l’administration

L’administration dispose d’un délai de trois ans pour contrôler les déclarations et notifier un redressement.
Exemple : les loyers perçus en 2020 peuvent être contrôlés jusqu’au 31 décembre 2023.

Sanctions aggravées

80 % de majoration en cas de manœuvres frauduleuses (charges fictives, loyers minorés volontairement),
jusqu’à 100 % de majoration en cas d’imposition d’office (absence de réponse, opposition au contrôle fiscal).

Impact de la non-déclaration sur le prélèvement à la source

Depuis janvier 2019, les loyers sont soumis au prélèvement à la source, via des acomptes mensuels ou trimestriels.

La découverte de loyers non déclarés entraîne :

un recalcul à la hausse des acomptes,
une possible majoration de 10 % sur la fraction non payée dans les délais légaux.

Une mauvaise déclaration peut donc impacter durablement la trésorerie du bailleur.

Anticiper et sécuriser sa fiscalité locative

Dans un contexte d’immobilier patrimonial, notamment à Paris et dans les marchés haut de gamme, une gestion rigoureuse des obligations fiscales est indispensable. Le recours à des professionnels de la gestion locative ou du conseil patrimonial permet d’éviter ces erreurs coûteuses et de sécuriser ses investissements.

Vaneau