Transmission de patrimoine immobilier : comment transmettre ses biens à ses petits-enfants

Réduire l’IFI grâce à la donation immobilière

Pour alléger le montant de votre patrimoine soumis à l’IFI, la donation en pleine propriété reste l’un des leviers les plus efficaces.
En effet, la valeur du patrimoine taxable est arrêtée au 1er janvier de chaque année, et une donation réalisée avant cette date portera ses effets sur l’exercice suivant.

Chaque parent peut donner :

• 100 000 € par enfant,

• 31 865 € par petit-enfant,
  en franchise de droits de donation.
  Un couple peut donc transmettre jusqu’à 327 460 € (à un enfant et deux petits-enfants) tous les 15 ans, sans imposition.

💡 Bon à savoir : ces donations peuvent s’effectuer dans le cadre d’une donation-partage transgénérationnelle, qui permet d’avantager à la fois les enfants et les petits-enfants.

L’usufruitier reste redevable de l’IFI

Il est essentiel de distinguer la donation de la nue-propriété et celle en pleine propriété.
En effet, les biens grevés d’un usufruit restent intégralement imposables à l’IFI chez l’usufruitier.
Pour retirer définitivement un bien de l’assiette taxable, il faut donc le donner en pleine propriété.

Cette stratégie peut être envisagée lorsque la nue-propriété du bien a déjà été transmise il y a plus de 15 ans :
la donation de l’usufruit sera alors taxée sur sa seule valeur, calculée en fonction de l’âge du donateur.

La donation temporaire d’usufruit : un outil fiscal intelligent

La donation temporaire d’usufruit permet de réduire temporairement son IFI tout en aidant ses proches.
Cette technique consiste à transférer pour une durée limitée (3 à 10 ans) l’usufruit d’un bien locatif à un enfant ou un petit-enfant.

Pendant cette période :

• Le bien sort du patrimoine taxable du nu-propriétaire,

• L’usufruitier perçoit les loyers,

• Et le donateur réduit son impôt sur le revenu et ses prélèvements sociaux.

Fiscalement, cette donation est forfaitairement évaluée à 23 % de la valeur du bien pour chaque période de 10 ans.

Céder son bien à une SCI familiale

Plutôt que de donner un bien immobilier directement, il est parfois préférable de le céder à une SCI familiale.
Cette stratégie présente plusieurs avantages :

• La SCI peut contracter un prêt pour financer l’achat, remboursé grâce aux loyers perçus,

• Les dettes diminuent la valeur imposable des parts sociales à l’IFI,

• Le propriétaire peut conserver le contrôle en tant que gérant,

• Et les liquidités dégagées par l’opération peuvent être transmises aux descendants.

C’est une approche souple et sécurisée, particulièrement adaptée aux patrimoines familiaux importants.