Profession libérale en copropriété : les règles à connaître avant de s’installer

Vérifier le règlement de copropriété avant toute installation

Le règlement de copropriété définit les conditions d’usage des lots de l’immeuble. Il précise notamment si une activité professionnelle est autorisée.
Deux types de clauses peuvent s’appliquer :

• Habitation bourgeoise exclusive : toute activité professionnelle y est interdite, même sans réception de clientèle. Cette clause est fréquente dans les immeubles de prestige ou à usage strictement résidentiel.

• Habitation bourgeoise simple : l’exercice d’une profession libérale y est possible, à condition qu’il reste compatible avec la destination de l’immeuble et ne cause pas de nuisances pour les autres copropriétaires.

👉 À noter : certaines copropriétés limitent l’activité professionnelle aux rez-de-chaussée, afin d’éviter les allées et venues de clients dans les étages.
Les tribunaux admettent qu’un cabinet médical ou d’avocat puisse s’installer dès lors que l’activité ne génère pas plus de nuisances qu’une habitation classique.

Prendre en compte la répartition des charges

L’accueil de clientèle peut entraîner une augmentation de l’utilisation des parties communes, notamment des ascenseurs et des espaces d’accès.
Le règlement de copropriété ne prévoyant pas toujours de répartition adaptée, une réévaluation des charges peut être votée en Assemblée Générale.

Cette adaptation, souvent minime, permet de préserver l’équité entre copropriétaires et d’éviter les litiges. Dans la plupart des cas, un compromis amiable est trouvé.

Les démarches administratives à effectuer

1. Autorisation de changement d’usage

Si le local servait précédemment de logement d’habitation, une autorisation administrative est nécessaire pour le transformer en local professionnel.
Cette règle s’applique dans les villes de plus de 200 000 habitants (comme Paris, Lyon, Marseille) et dans plusieurs communes d’Île-de-France (notamment les Hauts-de-Seine).

L’autorisation est à demander à la mairie par le propriétaire ou le locataire souhaitant exercer une activité.
Certaines zones, comme les zones franches urbaines, bénéficient toutefois d’exemptions.

2. Autorisation d’urbanisme

En parallèle, le changement d’affectation d’un logement en local professionnel peut nécessiter :

• une déclaration préalable, même sans travaux ;

• un permis de construire, si la transformation implique des travaux importants ou une modification de façade.

Le non-respect de ces formalités peut entraîner une amende et des obligations de remise en conformité.