Revenus locatifs : micro-foncier ou régime réel, quel choix pour les propriétaires bailleurs ?
Les revenus locatifs issus de la location d’un bien immobilier non meublé sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
En France, les propriétaires bailleurs disposent de deux régimes fiscaux pour déclarer leurs loyers : le régime micro-foncier et le régime réel d’imposition.
Le choix entre ces deux régimes dépend principalement du montant des loyers perçus, mais aussi de la structure des charges, de la stratégie patrimoniale et du niveau d’optimisation fiscale recherché.
Le régime micro-foncier : simplicité et fiscalité forfaitaire
Le régime micro-foncier s’applique aux investisseurs dont le montant annuel des loyers bruts est inférieur à 15 000 €, hors charges.
Dans ce cadre, l’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers encaissés.
Les 70 % restants sont intégrés aux autres revenus du foyer fiscal (salaires, pensions, revenus financiers…) et soumis :
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au barème progressif de l’impôt sur le revenu,
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aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.
Depuis la mise en place du prélèvement à la source en 2019, les revenus fonciers donnent lieu au versement d’un acompte mensuel ou trimestriel, prélevé directement sur le compte bancaire du propriétaire. Cet acompte est calculé sur la base des derniers loyers imposables déclarés.
Avantage principal : une gestion simple et automatisée.
Limite : aucune déduction possible des charges réelles.
Le régime réel d’imposition : une approche optimisée des revenus locatifs
Le régime réel concerne :
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les investisseurs percevant plus de 15 000 € de loyers annuels,
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ou ceux qui optent volontairement pour ce régime.
Dans ce cadre, le propriétaire bailleur déclare ses revenus locatifs nets, après déduction des charges foncières réelles, notamment :
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frais de gestion locative,
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primes d’assurance,
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taxe foncière,
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charges de copropriété non récupérables,
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dépenses de travaux,
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intérêts d’emprunt liés au financement du bien.
Lorsque les charges déductibles excèdent les loyers encaissés, le bailleur peut constater un déficit foncier.
Déficit foncier : un levier fiscal puissant
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Déduction possible jusqu’à 10 700 € par an sur le revenu global,
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Report de l’excédent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Le régime réel est particulièrement adapté aux investissements patrimoniaux, aux biens nécessitant des travaux de rénovation, ou aux propriétaires fortement fiscalisés.
Micro-foncier ou régime réel : comment arbitrer ?
Même si vous relevez du micro-foncier, vous pouvez opter pour le régime réel lors de votre déclaration d’impôt.
Cette option est particulièrement pertinente lorsque :
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vos charges réelles dépassent 30 % des loyers,
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vous engagez des travaux importants,
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vous souhaitez optimiser votre fiscalité immobilière.
Attention : l’option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans et se renouvelle ensuite tacitement.
Un accompagnement patrimonial sur mesure avec Vaneau Gestion Privée
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l’arbitrage entre micro-foncier et régime réel,
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l’optimisation des revenus locatifs,
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la structuration et la valorisation du patrimoine immobilier.
Nos experts vous conseillent en fonction de votre situation fiscale, de vos objectifs d’investissement et de votre stratégie patrimoniale globale.
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