Loyer et équilibre : quand la révision devient un geste de gestion
En tant que propriétaire bailleur, il est possible de réviser le loyer en augmentant le loyer d’un logement loué, mais uniquement dans un cadre légal strict.
À quel moment la révision du loyer est-elle autorisée ? Comment en calculer le montant ? Et quels leviers permettent une revalorisation pertinente sans fragiliser l’équilibre locatif ? Décryptage.
Révision du loyer : Augmentation en fonction de l’indice de référence des loyers
Chaque année, les bailleurs peuvent procéder à une révision du loyer en s’appuyant sur l’indice de référence des loyers (IRL). Publié trimestriellement par l’INSEE, cet indice correspond à la moyenne de l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et loyers) sur les douze derniers mois.
Pour appliquer cette augmentation, le propriétaire doit en informer le locataire par courrier recommandé avec accusé de réception.
Le calcul consiste à multiplier le loyer hors charges par le ratio suivant :
(IRL applicable à la date de révision / IRL du même trimestre de l’année précédente).
En pratique, cette revalorisation s’avère peu avantageuse en 2025. L’IRL a été plafonné à 3,5 % par an depuis le 22 octobre 2022. Or, avec un IRL abaissé à 1,40 % au 1er trimestre 2025, la hausse de loyer autorisée reste limitée, dans un contexte peu favorable aux propriétaires.
Faire des travaux pour augmenter le loyer
L’autre levier pour augmenter le loyer consiste à réaliser des travaux d’amélioration du logement.
La loi ne définit pas précisément cette notion, mais la jurisprudence considère comme travaux d’amélioration ceux qui :
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apportent un équipement nouveau ou une qualité supérieure aux prestations existantes,
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permettent de réduire durablement les dépenses d’entretien ou d’exploitation,
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renforcent la sécurité des biens et des personnes.
Entrent notamment dans cette catégorie :
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l’installation de fenêtres en double vitrage,
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la mise en place d’un nouveau système de chauffage plus performant énergétiquement,
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la pose d’une porte blindée,
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l’installation d’une cuisine équipée.
À l’inverse, les travaux relevant de l’entretien courant (peinture, remplacement d’équipements usés…) ne permettent pas de revaloriser le loyer.
Pour appliquer une hausse de loyer après travaux, le montant de ces derniers doit représenter au moins 50 % d’une année de loyer.
Une fois les travaux achevés, le bailleur peut appliquer une augmentation annuelle équivalente à 15 % du montant des travaux.
Exemple :
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Loyer annuel : 12 000 € (1 000 € par mois)
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Montant des travaux : 6 000 €
→ Augmentation annuelle : 900 €, soit 75 € par mois
Des loyers plus élevés à la relocation
Entre deux locataires, la revalorisation du loyer obéit à des règles distinctes selon la localisation du bien.
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Hors zone tendue, le propriétaire peut augmenter le loyer à la relocation, dans la limite de l’évolution de l’IRL.
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En zone tendue, le nouveau loyer ne peut pas excéder celui appliqué au locataire précédent.
Toutefois, si le logement est resté vacant pendant plus de 18 mois, une réévaluation à la hausse du loyer devient possible, y compris en zone tendue.
Dans tous les cas, la révision du loyer doit s’inscrire dans une logique de gestion équilibrée, conciliant rentabilité, attractivité du bien et pérennité de la relation locative.