Les SCPI de démembrement : une stratégie patrimoniale performante et fiscalement optimisée
Après avoir présenté le fonctionnement général des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), ainsi que les secteurs d’activité et zones géographiques permettant d’optimiser la fiscalité immobilière, intéressons-nous à une stratégie patrimoniale avancée particulièrement appréciée des investisseurs avertis : l’investissement en SCPI en démembrement temporaire.
Dans un contexte de gestion de patrimoine immobilier haut de gamme, à Paris comme à l’international, le démembrement de parts de SCPI constitue une solution efficace pour capitaliser, préparer sa retraite ou optimiser la trésorerie d’une entreprise, tout en maîtrisant sa fiscalité.
Qu’est-ce que le démembrement de propriété en SCPI ?
Le démembrement de propriété consiste à scinder les droits attachés à un bien immobilier ou à des parts de SCPI entre deux acteurs distincts :
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Le nu-propriétaire : il détient le droit de disposer du bien (abusus), sans percevoir les revenus.
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L’usufruitier : il bénéficie de l’usus (droit d’utiliser le bien) et du fructus (droit d’en percevoir les revenus, notamment les loyers).
Dans le cadre des SCPI en démembrement temporaire, cette répartition est contractuelle et limitée dans le temps. La durée du démembrement varie généralement entre 3 et 20 ans, selon les SCPI et les stratégies patrimoniales retenues. Une clé de répartition permet de déterminer la valeur respective de la nue-propriété et de l’usufruit.
La nue-propriété de SCPI : une solution idéale pour les personnes physiques
L’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI s’adresse principalement aux investisseurs particuliers fortement fiscalisés, souhaitant développer leur patrimoine immobilier sans alourdir leur imposition immédiate.
En pratique, l’investisseur bénéficie d’une décote immédiate sur le prix d’achat, comprise entre 15 % et 50 %, selon la durée du démembrement choisie. Pendant toute cette période, il ne perçoit aucun revenu : les loyers sont intégralement versés à l’usufruitier, ce qui signifie aucune fiscalité sur les revenus fonciers.
Cette stratégie permet :
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de capitaliser à long terme,
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de préparer un complément de revenus, notamment pour la retraite,
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de ne pas augmenter son IFI, sous certaines conditions.
À l’issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété des parts de SCPI, sans frais supplémentaires. Les parts commencent alors à générer des revenus réguliers, dans une logique de constitution de patrimoine immobilier sécurisé.
L’usufruit de SCPI : un outil performant pour les personnes morales
L’usufruit de parts de SCPI est particulièrement prisé par les personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés, souhaitant placer efficacement leur trésorerie.
En acquérant l’usufruit, l’entreprise perçoit immédiatement les revenus locatifs générés par les actifs immobiliers détenus par la SCPI, sur toute la durée du démembrement. Le prix d’achat de l’usufruit est inférieur à celui de la pleine propriété, ce qui permet d’obtenir des rendements attractifs sur une période déterminée.
Sur le plan fiscal, l’usufruit est amortissable comptablement, ce qui permet de réduire l’impôt sur les sociétés et d’optimiser la gestion financière globale de l’entreprise.
Le facteur temps : un levier clé dans la constitution du patrimoine
Vous l’aurez compris, dans une stratégie d’investissement en SCPI de démembrement, le temps est un facteur déterminant. Il permet d’ajuster précisément la rentabilité, la fiscalité et les objectifs patrimoniaux, que ce soit pour un particulier ou une entreprise.
Les conseillers Vaneau Patrimoine accompagnent leurs clients dans la mise en place de stratégies personnalisées, intégrant les SCPI en démembrement au sein d’une vision globale du patrimoine immobilier haut de gamme, à Paris, en France et à l’international.
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