Souplex en copropriété : les règles à respecter avant de se lancer

Qu’est-ce qu’un souplex ?

Un souplex est un logement sur deux niveaux dont l’un se situe en sous-sol. Il s’agit le plus souvent d’un appartement en rez-de-chaussée auquel on rattache une cave ou un espace inférieur appartenant au même propriétaire.

La transformation implique généralement la création d’une trémie d’escalier, d’une largeur comprise entre 1 et 2 mètres, permettant de relier les deux niveaux. Le sous-sol peut ensuite être aménagé en pièce de vie, chambre, bureau ou espace détente, sous réserve du respect des normes applicables.

Cette configuration permet de valoriser un bien existant et d’optimiser l’usage de surfaces jusque-là inexploitées.

Souplex en copropriété, obtenir l'accord de la copropriété : une étape incontournable

Avant tout démarrage des travaux, l’accord de la copropriété est indispensable. La création d’un souplex implique en effet une modification des parties communes (planchers, murs porteurs, trémies), ce qui nécessite un vote en assemblée générale.

La décision doit être adoptée à la majorité absolue des copropriétaires. Par ailleurs, le projet doit être compatible avec le règlement de copropriété. Afin de limiter les risques de contestation, il est fortement recommandé que la transformation n’entraîne aucune modification des tantièmes de copropriété.

Autorisations d’urbanisme à prévoir

Outre l’accord de la copropriété, des formalités administratives peuvent être exigées :

• Entre 5 et 20 m² de surface créée :
  → une déclaration préalable de travaux auprès du service d’urbanisme de la mairie est obligatoire.

• Au-delà de 20 m² ou en cas de modification de l’aspect extérieur du bien :
  → un permis de construire doit être obtenu avant le début des travaux.

Il est également impératif de consulter le Plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI). Dans certaines communes, la création de logements en sous-sol est strictement interdite, notamment dans les zones exposées aux risques hydrauliques.

Des travaux techniques et coûteux

La réalisation d’un souplex représente un investissement important. En moyenne, le coût des travaux est estimé entre 1 600 € et 1 800 € par mètre carré, selon la complexité du chantier.

Les principales contraintes techniques concernent :

• l’isolation thermique et acoustique des murs et plafonds,

• la perte de hauteur sous plafond liée aux traitements techniques,

• la mise en place d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC), indispensable pour assurer une bonne qualité de l’air,

• parfois des travaux de structure lourds (renforcement, drainage, étanchéité).

À noter que, dans le cadre d’une mise en location, les mètres carrés situés en sous-sol ne sont pas considérés comme surface habitable au sens de la loi, même s’ils sont utilisés comme tels.