Point marché : taux d’usure et taux des prêts immobiliers

Une hausse rapide des taux de crédit immobilier

Au premier semestre 2022, les taux des crédits immobiliers ont connu une augmentation particulièrement rapide. Les taux avoisinent désormais 2 % sur 20 ans, contre environ 1 % fin 2021.
Malgré cette progression, le coût du crédit immobilier reste relativement compétitif au regard du niveau d’inflation, nettement plus élevé.

Il convient néanmoins de replacer cette évolution dans son contexte : les trois dernières années ont constitué une période exceptionnelle de taux historiquement bas. Comme l’a rappelé le gouverneur de la Banque de France, cette hausse correspond davantage à un retour progressif à la normale qu’à une véritable crise du crédit.

Le taux d’usure, un frein majeur à l’accès au crédit

Le principal point de blocage réside dans l’évolution trop lente du taux d’usure, c’est-à-dire le taux maximal, tous frais inclus, au-delà duquel les banques n’ont pas le droit de prêter.

Depuis le 1er juillet 2022, le taux d’usure applicable aux prêts immobiliers d’une durée de 20 ans et plus est fixé à 2,57 %.
Cette revalorisation demeure insuffisante pour permettre aux établissements bancaires d’accorder des financements dans des conditions de marge acceptables.

Dans ce contexte, de nombreux emprunteurs essuient des refus de crédit. Le TAEG (taux annuel effectif global), qui intègre le taux nominal, l’assurance emprunteur, les frais de garantie, les frais de dossier et les honoraires de courtage, dépasse rapidement le seuil du taux d’usure.
La situation est particulièrement pénalisante pour les emprunteurs seniors, pour lesquels le coût de l’assurance emprunteur pèse fortement sur le TAEG.

Quelles perspectives pour les prochaines semaines ?

À court terme, la visibilité reste limitée. Face à cette situation inédite, les acteurs du secteur du crédit immobilier ont saisi les autorités afin de faire évoluer rapidement le dispositif.

Plusieurs pistes sont actuellement à l’étude :

• une révision anticipée du taux d’usure, avant l’échéance prévue en octobre,

• une modification de sa méthode de calcul, aujourd’hui basée sur les taux moyens du trimestre précédent,

• voire une suspension temporaire de son application dans ces circonstances exceptionnelles.

Le niveau de production de crédit immobilier dans les prochaines semaines sera déterminant dans les arbitrages à venir.