Conseil : optimiser la transmission de votre patrimoine immobilier

Anticiper la transmission grâce à la donation démembrée

Deux dispositifs principaux permettent d’anticiper efficacement la transmission d’un patrimoine immobilier :

• la donation d’un bien démembré,

• et la création d’une Société Civile Immobilière (SCI).

Le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit d’un bien.
Donner la nue-propriété présente trois avantages majeurs :

1. Le donateur conserve l’usufruit du bien, et donc le droit de l’occuper ou d’en percevoir les loyers.

2. Il bénéficie d’abattements fiscaux importants :

   • 100 000 € tous les 15 ans entre parents et enfants,

   • 31 865 € entre grands-parents et petits-enfants.

3. Les héritiers récupèrent la pleine propriété sans frais ni imposition au décès du donateur.

Fiscalement, la valeur taxable du bien donné dépend de l’âge du donateur : plus il est jeune, plus la base imposable est faible.
Par exemple, à 60 ans, les droits de donation sont calculés sur seulement 50 % de la valeur du bien.

La Société Civile Immobilière, un outil de transmission souple et efficace

« La SCI permet une transmission progressive de son patrimoine. »

Peu adaptée à la résidence principale, la Société Civile Immobilière (SCI) est en revanche idéale pour transmettre une résidence secondaire ou un patrimoine locatif.

Après la création de la SCI et l’acquisition des biens, les parts sociales peuvent être transmises progressivement, permettant ainsi d’optimiser les abattements sur les droits de donation à l’euro près.

Autre avantage : la maîtrise du patrimoine.
Les statuts de la SCI peuvent stipuler que le donateur reste gérant jusqu’à son décès, conservant ainsi le contrôle des décisions importantes (ventes, garanties, travaux, etc.).

Les statuts doivent être rédigés avec précision, idéalement avec l’aide d’un avocat ou d’un notaire, afin de s’adapter aux objectifs patrimoniaux de chaque famille.
Enfin, il est possible d’aller plus loin en ne donnant que la nue-propriété des parts de SCI, pour encore réduire la fiscalité successorale.