Investir en SCPI : la marche à suivre
Avec un niveau de collecte record de 8,9 milliards d'euros, l’investissement en SCPI connaît un engouement des plus importants. S'il vous suffit de remplir un simple bulletin pour obtenir des parts, quels sont les points de vigilance à prendre en compte avant de vous positionner ? Tour d'horizon des points de vigilances avec Vaneau Patrimoine.
SCPI : tout comprendre sur cet investissement
La SCPI (société civile de placement immobilier) n'a pas fini de séduire les investisseurs. Ce véhicule de placement immobilier permet d’investir, à travers une société de gestion, dans l'immobilier au sens large (résidentiel, tertiaire, logistique...) sans avoir à s'occuper de la gestion du parc immobilier (encaissement des loyers, sélection/achat/revente des biens, gestion des locataires, des travaux…).
En moyenne, les rendements varient de 3 % à 8 %. L’investisseur a d’ailleurs le choix, car il peut soit acheter des parts de SCPI fiscales, adossées à un dispositif comme le Pinel pour profiter des avantages en matière de défiscalisation soit opter pour une SCPI de rendement. Les sociétés de gestion, banques, assurances proposent régulièrement des parts à vendre. L’investisseur peut alors acheter ses parts en cash ou en recourant au levier du crédit. Le ticket d'entrée est souvent compris entre 1000 euros et 10 000 euros.
SCPI : quels sont les risques de ce type de placement ?
Pour réussir son investissement, il est important de jouer la carte de la diversification. Sur la nature des actifs (tertiaire, résidentiel, commercial...) et sur leur implantation géographique en se posant les bonnes questions. Acheter des parts de SCPI contenant du patrimoine immobilier tertiaire dans une ville n’attirant pas d’entreprises n’a pas de sens. Il est également essentiel de se renseigner sur la nature des baux signés entre les entreprises et la société de gestion, en vérifiant par exemple si une franchise ne s'applique pas quant aux paiements des loyers par les entreprises locataires. Pour éviter ce genre de mauvaise surprise, les investisseurs peuvent consulter le bulletin trimestriel édité par la société de gestion qui compile l'ensemble de ces informations ou récupérer le rapport de gestion annuelle de la SCPI. Ce document contient des éléments clés sur les réserves de la société de gestion, les futurs travaux à faire dans les immeubles.
Enfin, il ne faut pas oublier de s’intéresser à la fiscalité autour des parts de SCPI. Cette dernière varie si les parts ont été acquises à l'aide d'un crédit ou en cash. Les revenus de SCPI sont toujours considérés comme des revenus fonciers et sont imposés à hauteur de la tranche marginale d'imposition auquel s'ajoute les prélèvements sociaux. Lorsque l'investissement a été réalisé à l'aide d'un crédit, l'acquéreur peut soustraire de ses revenus fonciers l'ensemble des charges financières qu'il supporte durant l'année (intérêts d'emprunt, frais de dossier bancaire, assurance de prêt…).
Comment sortir de la SCPI ?
Autre préoccupation importante, avant d'investir : la sortie de ce type de placement. Pour les SCPI à capital fixe, il suffit d'adresser un formulaire de vente à la société de gestion, en précisant le nombre de parts cédées et le prix attendu. La société inscrit cet ordre de vente sur le registre et le confronte aux ordres d’achat. Si les conditions d'échange sont similaires, la transaction s'effectue.
Dans le cas contraire, l'investisseur attend une proposition d'achat au prix dit « d’exécution ». Le montant de ce dernier correspond au marché de l'offre et de la demande et non à la valeur des droits donnant ladite part sur le portefeuille d'actifs de la SCPI. Il peut donc y avoir surcote dans le meilleur des cas... ou décote. Pour les SCPI à capital variable, c’est-à-dire les sociétés au sein desquelles les parts sont émises, à tout moment tant que le capital plafond n’est pas atteint, l’entrée et la sortie se fait à n’importe quel moment.
*Source : association française des sociétés de placement immobilier
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