Acheter en SCI pour optimiser la transmission de son patrimoine immobilier
Acheter en SCI : créer une Société Civile Immobilière (SCI) pour acquérir un bien immobilier est une solution particulièrement avantageuse pour gérer et transmettre son patrimoine.
Alternative à l’achat en direct, la SCI familiale facilite la succession immobilière, tout en permettant d’optimiser la fiscalité des donations et de préserver le contrôle de ses actifs.
SCI ou indivision : des successions plus simples à gérer
Lors d’une succession classique, les héritiers deviennent propriétaires en indivision, ce qui implique de prendre les décisions de gestion à plusieurs.
Cette organisation peut rapidement se révéler contraignante :
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Les décisions courantes (bail, travaux, entretien) nécessitent l’accord des 2/3 des indivisaires,
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Les décisions majeures (vente, donation, hypothèque) exigent l’unanimité, souvent difficile à obtenir.
En optant pour une SCI, les héritiers ne détiennent plus directement le bien, mais des parts sociales.
La rédaction des statuts offre une grande liberté d’organisation : modalités de gestion, pouvoirs du gérant, conditions de cession des parts… autant d’éléments personnalisables pour éviter les blocages familiaux et assurer une gestion fluide du patrimoine immobilier.
Optimiser la fiscalité de la transmission grâce à la SCI
L’un des principaux atouts de la SCI réside dans sa souplesse fiscale.
Les parts sociales peuvent être transmises progressivement, permettant de profiter pleinement des abattements sur les droits de donation :
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100 000 € tous les 15 ans entre parents et enfants,
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31 865 € entre grands-parents et petits-enfants.
La transmission peut également être optimisée grâce au démembrement de propriété.
En donnant la nue-propriété des parts tout en conservant l’usufruit, le donateur continue à percevoir les revenus ou à occuper le bien.
Au décès de l’usufruitier, les héritiers récupèrent la pleine propriété sans frais ni droits supplémentaires.
Conserver le contrôle de son patrimoine grâce à la SCI
La SCI patrimoniale permet au donateur de rester maître de ses biens immobiliers tout en préparant leur transmission.
En prévoyant dans les statuts une gérance à vie, il conserve la capacité de prendre seul les décisions importantes : vente, acquisition, location, ou réinvestissement.
Pour sécuriser cette liberté de gestion et s’assurer de la conformité juridique, il est fortement recommandé de faire rédiger les statuts par un notaire ou un avocat spécialisé.
La SCI familiale, un outil souple et avantageux
La SCI familiale (constituée entre parents et alliés jusqu’au 4e degré) se distingue par sa souplesse d’utilisation.
Elle permet notamment :
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De signer des baux d’habitation de 3 ans (comme un bailleur particulier),
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De donner congé au locataire pour habiter le bien ou y loger un proche,
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De faciliter la gestion locative tout en gardant une approche patrimoniale et familiale.
Cette structure est idéale pour les familles souhaitant préparer sereinement leur succession, tout en maintenant souplesse, contrôle et stabilité fiscale.
Vaneau Patrimoine, votre expert en SCI et gestion successorale
Spécialiste de l’immobilier haut de gamme et de la gestion de patrimoine, Vaneau Patrimoine vous accompagne dans la création, la structuration et la transmission de votre SCI familiale.
Nos conseillers vous aident à :
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Déterminer la forme juridique adaptée à votre situation,
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Rédiger des statuts sur mesure,
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Optimiser la fiscalité successorale et patrimoniale,
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Et sécuriser la transmission intergénérationnelle de vos biens immobiliers.
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