Acheter un immeuble de rapport : un investissement rentable et maîtrisé
Acheter un immeuble de rapport séduit de plus en plus d’investisseurs à la recherche d’un rendement locatif élevé et d’une gestion patrimoniale indépendante.
Ce type d’acquisition, souvent réservé à des profils avertis, permet de bénéficier d’une décote à l’achat, de mutualiser les risques locatifs et de valoriser son patrimoine immobilier à long terme.
Un marché accessible dès 600 000 euros
Contrairement aux idées reçues, investir dans un immeuble entier n’est pas réservé aux grands investisseurs.
Le marché des immeubles de rapport débute autour de 600 000 €, pour des surfaces de 200 à 300 m² situées dans le centre de métropoles dynamiques comme Lille, Lyon, Nantes ou Toulouse.
Dans Paris et sa première couronne, les prix sont logiquement plus élevés : comptez un minimum de 2 millions d’euros pour un bien équivalent.
Pour les investisseurs souhaitant mutualiser les fonds et optimiser la fiscalité, la création d’une Société Civile Immobilière (SCI) constitue une solution judicieuse.
Les avantages de l’achat en bloc
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Décote à l’achat de 10 à 20 % par rapport à une acquisition lot par lot,
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Frais réduits sur les droits d’enregistrement et les honoraires de notaire,
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Rendement locatif attractif, généralement compris entre 7 % et 10 % selon la localisation et la typologie du bien.
Mutualiser les risques et maîtriser les travaux
Être propriétaire unique d’un immeuble permet de répartir les risques locatifs entre plusieurs locataires.
En cas d’impayé ou de vacance, les autres loyers garantissent la stabilité de vos revenus.
La diversification des actifs (commerces au rez-de-chaussée, bureaux ou logements aux étages) renforce encore cette sécurité.
Autre atout majeur : vous décidez librement des travaux à engager, sans dépendre d’une copropriété.
Cette autonomie vous permet :
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d’adapter vos dépenses à votre trésorerie,
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de planifier des rénovations créant un déficit foncier déductible fiscalement,
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et d’entretenir votre patrimoine à votre rythme.
Valoriser votre patrimoine à la revente
Si l’achat d’un immeuble entier est financièrement avantageux, la vente à la découpe – lot par lot – permet souvent de réaliser une plus-value plus importante.
Avant de revendre, il est nécessaire de :
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Mettre l’immeuble en copropriété,
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Faire appel à un géomètre-expert pour établir l’état descriptif de division,
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Rédiger un règlement de copropriété,
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Et réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires.
Chaque logement vendu séparément pourra alors être valorisé individuellement selon ses caractéristiques (étage, surface, luminosité, vue…).
Droit de préemption des locataires : une étape obligatoire
Lorsqu’un immeuble est mis en copropriété, les locataires disposent d’un droit de préemption pour acquérir leur logement.
Le propriétaire doit leur adresser une offre écrite, valable deux mois.
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Si le locataire refuse, le logement est vendu occupé.
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Si la vente intervient en fin de bail, un congé pour vente doit être délivré, là encore assorti d’un droit de préemption de deux mois.
Ces procédures, bien encadrées, nécessitent un accompagnement juridique précis.
Vaneau Immobilier, votre partenaire en investissement locatif
Fort de plus de 50 ans d’expérience dans l’immobilier haut de gamme à Paris, Bruxelles, Cannes et Marrakech, Vaneau Immobilier accompagne ses clients investisseurs dans leurs projets d’acquisition, de gestion et de valorisation patrimoniale.
Nos experts vous conseillent sur la rentabilité de votre projet d’immeuble de rapport, la structuration juridique (SCI, démembrement, etc.), et les opportunités d’optimisation fiscale.
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