Immobilier haut de gamme parisien : le point de bascule du marché

Un marché parisien sous pression macroéconomique

Dans un marché encore difficile à lire, les vendeurs commencent à intégrer une réalité désormais largement partagée : les prix de l’immobilier parisien suivent une tendance baissière, qui ne devrait pas s’inverser d’ici la fin de l’année.

Inflation persistante, hausse des taux d’intérêt, durcissement des conditions d’octroi de crédit, réticence accrue des banques à prêter, contraintes liées au DPE, augmentation de la taxe foncière… Autant de facteurs cumulés qui exercent une pression durable sur le marché immobilier parisien, y compris sur le segment haut de gamme.

L’immobilier de prestige entre résistance et premiers ajustements

Jusqu’à récemment relativement préservé, le marché de l’immobilier haut de gamme parisien commence lui aussi à subir des ajustements, à l’exception de certains biens dits « 0 défaut » : appartements sans travaux, adresses ultra-prime ou localisations très recherchées, notamment sur la Rive Gauche.

Une forte hausse de l’offre sur le marché haut de gamme

Du côté des vendeurs, le mouvement est clair :

• de plus en plus de propriétaires mettent leur bien en vente, parfois de manière anticipée,

• la crainte d’une dégradation plus marquée du marché immobilier incite à vendre plus tôt.

Depuis le mois de mai, le nombre de mandats de vente signés a progressé de +31 % par rapport à 2022. Vaneau enregistre même un niveau historique de biens à la vente, avec plus de 700 biens en portefeuille à Paris, Neuilly et Boulogne.

On observe également un retour massif des investisseurs vendeurs, qu’il s’agisse de biens occupés ou vacants. En cause :

• une rentabilité devenue insuffisante dans un contexte de forte inflation,

• une rentabilité nette souvent inférieure à 2 % à Paris,

• des taux d’emprunt proches de 4 %,

• et un cadre réglementaire plus contraignant, notamment sur les passoires énergétiques.

Des acquéreurs toujours présents mais beaucoup plus exigeants

Côté acheteurs, la demande ne disparaît pas, mais elle se transforme. Les acquéreurs sont toujours actifs, mais nettement plus sélectifs.

Ils sont :

• moins nombreux à répondre aux annonces classiques,

• davantage traités via des fichiers clients qualifiés,

• confrontés à une offre beaucoup plus abondante, leur offrant un véritable pouvoir de choix.

Pour les acheteurs capables de se positionner sans condition suspensive de financement, les marges de négociation peuvent atteindre jusqu’à 10 % du prix affiché.
Il n’est d’ailleurs plus rare de voir des acquéreurs formuler plusieurs offres simultanées, puis arbitrer une fois leurs propositions acceptées.

Crédit immobilier : un facteur clé du rééquilibrage

Les refus de financement se multiplient, y compris pour des dossiers solides. Cette réalité contribue à :

• raccourcir les délais de vente,

• convaincre plus facilement les vendeurs d’accepter des baisses de prix ou des offres significativement inférieures aux prix affichés.

Les délais de vente sont ainsi passés :

• de 71 jours au 1er trimestre,

• à 57 jours au 2e trimestre,

• puis 58 jours en juillet.