Interview croisée : Paris-Bruxelles, un regard expert sur l'immobilier de prestige
Dans cet entretien exclusif, Alexandra Leca, Directrice Générale de Vaneau, et Jérôme Quentel, Directeur Général de Vaneau Lecobel, partagent leur parcours, leur vision du marché immobilier de luxe à Paris et Bruxelles, ainsi que les synergies mises en place au sein du Groupe Pelège. À travers leur expérience et leur engagement, ils dévoilent les clés d'une stratégie ambitieuse pour accompagner une clientèle toujours plus exigeante et internationale.
Pouvez-vous nous parler de votre parcours et de votre rôle au sein de Vaneau et Vaneau Lecobel ?
Alexandra Leca : Je suis diplômée de Sc Pô et j’ai poursuivi à Assas avec un DESS en droit public. J’ai passé 17 ans en communication politique, j’ai évolué vers l’immobilier de prestige en intégrant l’un des leaders du marché parisien pendant 7 ans. En 2023, j’ai rejoint le groupe Vaneau pour diriger les agences d’Auteuil Passy. Michel Pelège, le président du Groupe, m’a confié la direction générale de Vaneau en janvier.
Nous travaillons en étroite collaboration avec Monsieur Pelège et Jérôme, en nous appuyant sur les valeurs du Groupe qui sont la rigueur, la recherche de l’excellence et la qualité des collaborateurs. J’ai également pour mission de renforcer les synergies entre les différents métiers du groupe Pelège : transaction, property management, gestion de patrimoine et de fortune, courtage en crédits immobiliers, immobilier tertiaire ou encore promotion…
Jérôme Quentel : J’ai commencé ma carrière dans la finance de marché, un domaine dans lequel j’ai exercé pendant vingt ans, avant de me réorienter vers l’immobilier en tant que Président d'un acteur de l'immobilier de prestige, qui souhaitait s’implanter à Paris et sur la Côte d’Azur.
En mai 2022, j’ai rejoint le groupe Vaneau en tant que directeur du développement. En juillet 2024, Monsieur Pelège m’a confié la direction générale de Vaneau Lecobel à Bruxelles, en complément de mes responsabilités à Paris.
Comment décririez-vous le marché immobilier de luxe à Paris et Bruxelles, et quelles tendances observez-vous actuellement ?
Jérôme Quentel : Vaneau Lecobel est implanté à Bruxelles avec deux agences couvrant trois secteurs d’activité : la location, la transaction et l’immobilier neuf. Le marché belge se caractérise par une relative stabilité et une croissance sélective. Bruxelles, la côte belge — notamment Knokke-le-Zoute — ainsi qu’Anvers bénéficient d’une forte attractivité.
À Bruxelles, trois quartiers prisés se distinguent sur le segment de l’immobilier haut de gamme : Uccle, Ixelles et Woluwe-Saint-Pierre, qui demeurent des valeurs sûres. La périphérie bruxelloise, avec des communes telles que Rhode-Saint-Genèse et Waterloo, séduit également par son cadre verdoyant et ses superbes villas. Ces zones constituent de véritables poumons verts aux portes de la capitale.
La demande est particulièrement soutenue à Bruxelles intra-muros pour les biens neufs de standing. La clientèle est aujourd’hui très attentive aux performances énergétiques (PEB, l’équivalent belge du DPE) et à l’optimisation énergétique. Le marché du neuf y est d’ailleurs en excellente santé.
Les prix demeurent stables, portés par une forte culture de la propriété — 72 % des Belges sont propriétaires — ainsi qu’une réglementation bancaire prudente. Enfin, l’investissement locatif reste dynamique à Bruxelles, stimulé par la présence du hub européen, qui attire aussi bien investisseurs qu’expatriés, notamment dans le secteur de l’immobilier neuf.
Alexandra Leca : Le marché immobilier traditionnel français est quelque peu malmené depuis deux ans (-2,5 %), à l’inverse du segment du luxe et de l’ultra-luxe, qui reste préservé (+1,7 %).
A Paris, alors que certains arrondissements voient le prix au mètre carré passer sous la barre des 9 000 €, d’autres atteignent plus de 30 000 €/m² pour les biens d’exception. Les quartiers les plus prisés - les 6e, 7e, 8e et 16e arrondissements -, offrent des adresses privilégiées avec des vues imprenables sur les monuments emblématiques de la capitale.
Si le marché du luxe reste dynamique et fluide, on observe que plus de 60 % des transactions s’effectuent en off-market. Ce fut le cas en 2024 pour un sublime penthouse vendu par le groupe Vaneau à plus de 10 M€, situé dans les immeubles Walter, près des Jardins du Ranelagh dans le 16e arrondissement. Sur ce segment, la clientèle étrangère est largement majoritaire, elle représente 75 % des acquéreurs. Il s’agit principalement d’Américains, d’Asiatiques de la seconde génération, mais aussi des clients moyen-orientaux, brésiliens ou issus de la diaspora libanaise.
Ces acquéreurs recherchent des biens d’exception, en parfait état, offrant des prestations haut de gamme. Les turnkey properties aménagés par des architectes de renom sont particulièrement convoités, avec une forte demande de personnalisation. Ils sont également sensibles aux biens porteurs d’une histoire, qui incarnent un style de vie et bénéficient d’une véritable authenticité.
Quelles sont, selon vous, les principales différences entre les marchés immobiliers de luxe en France et en Belgique ?
Jérôme Quentel : À Bruxelles, les droits d’enregistrement sont plus élevés qu’en France : ils s’élèvent à 12,5 %. Toutefois, ces droits varient selon les régions. En Flandre, ils sont de 3 % pour une résidence principale (voire 2 % dans certains cas spécifiques) et de 12 % pour un investissement locatif. En Wallonie, ils s’établissent à 6 % pour une résidence principale.
Il existe donc d’importants écarts au sein même de la Belgique, ainsi qu’en comparaison avec la France. Par ailleurs, il n’y a pas d’impôt sur la fortune immobilière en Belgique, ni de taxation sur la plus-value lors de la revente d’une résidence principale.
Alexandra Leca : En France, le marché immobilier est soumis à une réglementation stricte et encadrée, notamment en matière d’urbanisme, de construction, ainsi que de vérification de la nature et de la provenance des fonds.
Le système fiscal français peut être perçu comme plus lourd, avec des droits de mutation élevés - entre 7 % et 8 % dans l’immobilier résidentiel ancien - comprenant les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière.
Jérôme Quentel : Concernant les biens recherchés dans l’immobilier haut de gamme, le cœur du marché se situe à Uccle, Ixelles et Woluwe. Il s’agit d’un marché beaucoup moins spéculatif qu’en France, avec une clientèle majoritairement belge et européenne.
Alexandra Leca : Chez Vaneau, nous avons constaté en 2024 une présence accrue des acquéreurs internationaux, notamment dans les 7e, 8e et 16e arrondissements. Ils sont également de plus en plus nombreux dans le 15e arrondissement, notamment autour de La Motte-Picquet Grenelle. La clientèle étrangère représente 22 % de nos ventes, avec de fortes disparités selon les quartiers : elle atteint 43 % dans le 7e arrondissement et plus de 15 % dans le 15e.
Les Américains, portés par un fort pouvoir d’achat immobilier, demeurent parmi nos clients privilégiés. Je pense notamment à une cliente new-yorkaise, récemment venue acquérir un luxueux pied-à-terre dans le Triangle d’Or. Il s’agit d’un superbe appartement haussmannien de 90 m², doté d’un charme et d’un cachet absolus.
Comment se traduisent les synergies entre Vaneau et Vaneau Lecobel ?
Alexandra Leca : Sur le segment du haut-de-gamme, le profil des clients belges et français est très proche. L’optimisation des synergies entre Vaneau et Vaneau Lecobel, qui passe par la fluidité de la communication, la mutualisation des biens et le déploiement des outils, nous permet d’accompagner au mieux nos clients.
Nous offrons aux propriétaires qui nous confient leurs biens une visibilité et une attractivité renforcées grâce à des supports de diffusion complémentaires. La qualité et la richesse du suivi de nos acquéreurs est une priorité absolue dans notre groupe, c’est la philosophie qui sous-tend notre activité.
Jérôme Quentel : Il existe une importante communauté française à Bruxelles, notamment à Ixelles, ce qui nous permet de bénéficier d’un rayonnement particulier par rapport aux acteurs 100 % belges. Certains propriétaires belges nous confient la commercialisation de leurs biens en off-market, en Belgique, tout en souhaitant qu’ils soient diffusés auprès de notre clientèle française.
Un exemple récent illustre bien cette collaboration : un entrepreneur bruxellois, accompagné par Vaneau Lecobel, cherchait un pied-à-terre à Paris. Grâce à cette synergie, il a pu visiter en priorité un appartement exceptionnel dans le 7e arrondissement, vendu en off-market via Vaneau. La transaction a été conclue en moins de deux semaines.
Par ailleurs, nous développons actuellement des synergies entre les promoteurs belges et le département Promotion du Groupe Pelège, afin d’accompagner ces acteurs sur le marché français. Ce type de coopération renforce la fluidité du parcours client et valorise la dimension internationale du réseau Vaneau et du Groupe Pelège.
Comment envisagez-vous l’évolution de Vaneau et Vaneau Lecobel dans un marché immobilier en constante transformation ?
Alexandra Leca : Il est essentiel de se démarquer grâce à des collaborateurs engagés, investis et rigoureux, qui portent la marque avec ambition, fierté et détermination. Nous mettons à leur disposition des outils performants, que nous optimisons en permanence pour leur permettre d’être au plus près de leurs clients et pleinement impliqués dans un processus de vente abouti.
Sur le segment du luxe et de l’ultra-luxe, la clientèle, qu’elle soit française ou internationale, se montre particulièrement sélective et exigeante. Elle est en quête de biens d’exception et d’investissements sûrs.
Jérôme Quentel : Aujourd’hui, nous disposons de deux agences à Bruxelles : l’une située dans le quartier européen, à l’est de la ville, et l’autre place Brugmann, à Ixelles. Nous bénéficions d’une très belle notoriété sur les secteurs d’Uccle et d’Ixelles.
Nous restons pleinement engagés dans une dynamique de développement, avec l’ouverture de nouvelles agences visant à assurer un maillage fin et cohérent de l’ensemble du marché haut de gamme bruxellois.
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